Продажа квартир с материнским капиталом

Продажа квартир с материнским капиталом

Квартира с материнским капиталом: как продать


Особенностью оформления права собственности на жилье, купленное частично на средства материнского капитала, является наделение долями всех членов семьи, в том числе и детей. При этом граждане обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности на квартиру или погашения ипотеки. Выдел долей осуществляется у нотариуса.Наше государство обеспечивает охрану прав ребенка на недвижимость, купленную с помощью средств маткапитала.

Поэтому, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства.

Для начала вам необходимо письменно уведомить органы опеки по месту проживания о продаже жилплощади. В дальнейшем придется отправиться к ним на прием и заполнить заявление, в котором оба родителя обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица (ребенка).

Заявление составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района, который впоследствии заверяет данный документ. Затем представитель органов опеки проводит собеседование с родителями; а если ребенку больше 14 лет, с ним тоже.

  • Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денежных средств (их переводят на счет ребенка). При этом доля ребенка в квартире, приобретенной с участием средств материнского капитала, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется.
  • Родители либо опекуны обязаны предоставить ребенку условия проживания не хуже предыдущих. Доля в жилом помещении, площадь квартиры и удобства в новом жилье, как минимум, должны соответствовать прошлому.

Лучшим способом получения согласия органов опеки на продажу квартиры «с маткапиталом» будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой. Если родители продают жилье без выделения доли ребенка и без получения согласия (а такое бывает), такая сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом.

Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли. А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний.

Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.Чтобы продать квартиру с ипотекой, нужно найти покупателя, который погасит за продавца ипотечный долг. В таком случае следует оформить предварительный договор купли-продажи у нотариуса, где указывается, что покупатель передал продавцу некую сумму, которая пойдет на погашение этого долга.Как только стороны закрывают ипотеку, продавец выделяет доли исходя из обязательств, которые на него наложены в ходе получения маткапитала. Далее участники сделки составляют договор купли-продажи и регистрируют его у нотариуса.

Когда Росреестр регистрирует сделки, а покупатели становятся собственниками, продавец получает остаток денежных средств.Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.

  • Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в наследство.
  • Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г., или первый ребенок, который родился позже 1 января 2021 г.
  • Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости. Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.

Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала. Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека.

А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.Покупателю остается надеяться на добросовестность продавца и исполнение обязательств с его стороны перед государством.

Вместе с тем можно запросить у продавца выписку из банка, где будут указаны движения по счету, спросить о наличии детей и запросить справку из Пенсионного фонда.

  • Самостоятельно провести сделку через нотариуса. Нотариус через реестр нотариальных сделок может узнать, давал ли собственник нотариальное обязательство о выделении долей детям. Но это не гарантирует достоверной информации в случае, если маткапитал использовался для погашения ипотеки, но доли по факту выделены не были.
  • Самый простой способ — обратиться к юристу. В перечне многих юридических фирм есть услуга проверки чистоты квартиры. Юрист соберет с собственника все необходимые справки, а также проверит документы для проведения безопасной сделки.
  • Риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости. Кроме того, вы можете не беспокоиться, если в свидетельстве о праве собственности уже есть выдел долей на всех членов семьи.

Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Что нужно сделать чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Содержание страницы Что нужно сделать чтобы продать квартиру купленную на материнский? По закону государственное пособие, выданное при рождении второго ребенка, можно потратить на покупку жилья.

Время идет, дети растут, возникает ситуация, когда надо продать квартиру, купленную на материнский капитал, и приобрести более просторную.

Иногда требуется просто сменить район города или одному из родителей необходимо ехать в другой регион на работу. В этих случаях жилплощадь, возможно, не увеличится. Но главное условие – интересы каждого ребенка не должны пострадать, дети имеют право получить в новом жилье часть, аналогичную той, которой они владели до этого.

Но главное условие – интересы каждого ребенка не должны пострадать, дети имеют право получить в новом жилье часть, аналогичную той, которой они владели до этого. Основное условие, которое обязаны выполнить родители, приобретая жилье на деньги государственного пособия, – квартира делится на всех членов семьи. Свою часть получают отец, мать и дети, в том числе первый ребенок.

Размеры долей могут быть разными, все решает соглашение по распределению квадратных метров.

Для продажи данной недвижимости полноправные представители детей – папа и мама – должны получить бумагу, разрешающую временно забрать собственность у каждого ребенка, в органах опеки. При этом от них требуется доказать представителям ООП, что:

  1. жилищные условия детей не ухудшатся;
  1. сохранение площади нового места проживания;
  2. при этом играет роль и переезд из одного населенного пункта в другой, например, из города в деревню, что при прочих равных условиях считается снижением уровня жизни;
  1. доля, выделенная в новой квартире равна или больше доли, которую дети имели прежде.

Понятно, что органы опеки выразят согласие, только когда получат подтверждение об оформлении прав собственности детей на новые квадратные метры. Поэтому, прежде, чем обращаться с заявлением в ООП, надо приобрести новую жилплощадь, либо взять у продавца гарантию того, что после сделки купли-продажи дети останутся владельцами такой же доли недвижимости, что и раньше.

Пакет документов, предоставляемый в органы опеки, условно делится на две категории.

  • Все бумаги, относящиеся к состоянию квартиры, правам собственности на нее, наличию долгов по ЖКХ и т.п., в том числе выписка из ЕГРН и документ, определяющий стоимость жилплощади. Требуется предоставить предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса.
  • Документы членов семьи, удостоверяющие личность каждого, кто старше 14 лет, подтверждающие официальные отношения отца и матери (в браке или в разводе). В этот же список попадает заявление, подписанное родителями и старшими детьми, справки из школы, детского сада, поликлиники.

Сотрудники ООП вправе затребовать дополнительные бумаги, если возникнет вопрос о соблюдении прав несовершеннолетних. Поэтому еще один документ, который должны представить отец и мать, – обязательство о выделении долей детям в покупаемой недвижимости, заверенное у работника нотариата.

Оформляется сроком на 6 месяцев. Работникам отдела опеки и попечительства дается месяц на принятие решения по данному вопросу.

Если проблем нет, органы опеки выдают официальный документ, разрешающий продажу квартиры, сроком на 3 месяца.

Если сделка купли-продажи за это время не состоится, то разрешение придется оформлять заново.

Еще до обращения в ООП мама и папа находят покупателя на свою недвижимость и параллельно подбирают новое жилье, от собственника которого необходимо получить гарантии соблюдения интересов детей для органов опеки. Только после получения соответствующего разрешения составляется договор купли-продажи.

  1. Сложнее получить согласие в том случае, когда родители решили на средства, вырученные от продажи квартиры, купить участок и построить дом. Ведь тогда никак не получится заранее оформить в собственность детям еще не существующее жилье. Но если близкие родственники (бабушки, дедушки и пр.) согласны поделиться с несовершеннолетними, своей недвижимостью на это время в том же размере, которым владели ребятишки, то вопрос решается положительно.
  2. Закон разрешает просто обменять недвижимость на аналогичную или с доплатой за дополнительные квадратные метры. Дети и их права в этом случае не пострадают.
  3. Наиболее распространенный и возможный вариант продажи недвижимости, приобретенной на государственное пособие, – практически одновременно продать собственную и купить новую квартиру, такую же или просторнее. Если новая квартира меньше, но органы опеки дали разрешение на ее покупку, доли несовершеннолетних детей должны остаться без изменения, за счет уменьшения долей остальных членов семьи.

Процедура оформления сделки ничем не отличается от обычной. После регистрации в читайте на счастливых обладателей новой квартиры из ЕГРН берется выписка, подтверждающая право собственности каждого члена семьи на долю в недвижимости.

Вместе с выпиской из домовой книги бумага предъявляется в органы опеки для подтверждения выполнения родителями своих обязательств.

Закон допускает продажу жилья, приобретенного на государственное пособие по рождению второго ребенка, без выделения долей в собственность. Если родители вырученную за недвижимость сумму разделят пропорционально долевому участию и средства, предназначенные детям, положат на именные банковские счета каждого из них.

О том, как выгодно продать квартиру в ипотеке и купить другую, читайте Опубликовано в категории и Ещё из категории Материнский капиталЕщё из категории Продать

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены Фото: Olga Bocharnikova/shutterstock С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка.

. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс.

руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб. Маткапитал можно потратить на определенные цели.

Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий.

Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии. Однако если семья решит продать такую недвижимость, Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены. Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно.

Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями. Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20.

Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус. Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она. Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно (Фото: Yevhen Prozhyrko/shutterstock) После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться.

Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость. Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки.

А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист. . Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли.

Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист. Именно поэтому кредит нужно погасить.

Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать.

Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду.

«В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально (Фото: komokvm/shutterstock) Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит.

Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру. Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова. Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет.

С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Ипотековед

Автор статьи: 60728 просмотров 9 мин.

на чтение Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств.

Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Содержание ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным. Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи. Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права.

Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  1. сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  2. недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде.

Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов.

Среди таких документов:

  1. паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  2. свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  3. справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).
  4. обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  5. документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;

Дополнительно могут быть затребованы:

  1. отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  2. согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  3. документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  4. документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения. Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства.

Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца. можно скачать у нас на сайте. Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте.

Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  1. согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  2. новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки. В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора.

Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов. В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку.

Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога. Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время.

Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства). Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  1. продать с целью строительства отдельного дома;
  2. продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  3. реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.
  4. обменять;

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее). Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  1. ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  2. семья переезжать в другой регион или город;
  3. появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).
  4. семья получила возможность расширить жилплощадь;

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  • Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек.

Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  • Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  • Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей.

Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  • Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

  • Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  • Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  1. снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).
  2. получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  3. зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски. Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  1. документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  2. предварительные дкп жилья.
  3. документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  4. разрешение от ООиП;

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке. Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка.

С этим могут возникнуть серьезные затруднения.

Причин здесь несколько:

  1. наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  2. жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

  • С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки.

В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке.

Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  • Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг.

Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя. Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя.

Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания. Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно. Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Помогла статья? Оцените её 3.3 Подпишитесь и получайте новости первыми Смотрите нас на Узнай как получить от государства 1 741 282 руб. в гашение ипотеки в этом году Ваш e-mail* Узнать Рекомендуем по теме Читать далее Читать далее Читать далее

Как продать жилье, купленное под маткапитал: сделка в рамках закона

» Автор Ирина Юрист На чтение 5 мин.

Просмотров 1.9k. Опубликовано 12.04.2021Рецензент: Обновлено: 12.04.2021Жилье, купленное с использованием материнского капитала, тоже нередко выступает объектами продажи. Как в этом случае проводится сделка, и какие условия нужно соблюсти, чтобы она была законной.Содержание:По закону средства материнского капитала, принадлежат не только родителям, но детям, да и в первую очередь должны быть использованы во благо младших членов семьи.

Именно поэтому при покупке квартиры с применением маткапитала родители обязаны выделить детям доли в приобретаемом жилье.

Это строго отслеживается Пенсионным фондом и органами опеки. Причем, – не единственное условие.

Пока дети несовершеннолетние, продать жилье без согласия органов опеки – нельзя. Ограничений по срокам владения для продажи дома, купленного по маткапитал, нет, но нужно учесть следующий нюанс:

  1. если , то при продаже придется заплатить налог (13% от суммы сделки).

Согласно федеральному закону №256-ФЗ запрета на продажу подобного жилья нет.

Однако появляются нюансы благодаря тому, что купить квартиру на материнский капитал можно, только оформив ее в собственность всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних детей. Это и создает трудности в дальнейшем.Для продажи квартиры или дома нужно соблюсти следующие условия:

  1. сохранение или улучшение жилищных условий семьи;
  2. разрешение от органов опеки (если кому-то из собственников менее 18 лет);
  3. разрешение банка (если квартира обременена ипотекой).
  4. у детей младше 18 лет, имеющих доли в квартире, должно остаться право на доли, равные выделенным;
  5. необходимо согласие совершеннолетних собственников;

Перед продажей квартиры нужно получить разрешение органов опеки и попечительства и доказать, что при продаже квартиры интересы детей не будут ущемлены.

Соблюдение этого условия можно достичь несколькими способами:

  1. наделить детей равнозначными долями в уже имеющемся жилье, собственник не важен;
  2. перечислить средства от продажи квартиры на банковские счета, открытые на имя несовершеннолетних детей: сумма вклада должна быть эквивалентна стоимости долей в продаваемом доме;
  3. приобрести новую квартиру (или дом) и выделить равнозначные доли детям;
  4. возможно комбинировать способы.

Подробнее о способах

  • Во втором случае, сделка покупки нового жилья и отчуждение старого проводятся одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае указывается доля, которая причитается детям. К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей детям во вновь приобретаемом жилье.
  • В третьем случае – доли заменяются равнозначной компенсацией.

    Она вносится на именной банковский вклад и хранится до совершеннолетия ребенка.

    Родители могут получить доступ к этим средствам только с письменного разрешения органа опеки

  • В первом случае, дети получают равнозначные доли в другой недвижимости жилого типа. Законом разрешено, чтобы доли были и меньше по площади.

    Это допустимо, в случае, если уменьшенные доли – равны по стоимости тем, что есть. Например, у детей было по ¼ доли в сельской местности, а выделяется – по 1/8 в городской квартире престижного района.

Вне зависимости от выбранного способа, нужно получить от опеки разрешение на сделку. Для его получения в органы опеки и попечительства подаются следующие документы:

  1. предварительный договор о продаже квартиры (в договоре необходимо обязательно указывать цену покупки и прилагать документы о площади жилья и характеристиках);
  2. прочие документы, требуемые работниками органов опеки (например, справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги).
  3. заявление от законного представителя ребенка с согласием на участие в сделке (отдельное от каждого);
  4. документы на имеющееся жилье (выписка из ЕГРН);
  5. оригинал паспорта заявителя (матери, отца или обоих родителей (опекунов);
  6. свидетельство о рождении каждого ребенка;

Имея на руках разрешение опеки, можно приступать к самой процедуре продажи квартиры.

Разрешение действительно в течение 3 месяцев.

А с момента сделки необходимо в течение 30 дней предоставит в ООиП копию договора купли/продажи. Процесс продажи начинается с поиска новой квартиры и одновременного поиска покупателя на старую. Если хотите сэкономить время, составьте предварительные договоры купли-продажи – и обязательно пропишите в них доли всех членов семьи, включая детей.

Если вы предусматриваете взятие ипотеки, то оформите ее на одного родителя (или обоих) и подтвердите выделение долей детям у нотариуса.Следующий этап — сбор документов для получения разрешения органов опеки и попечительства.Порядок оформления и необходимые документы – мы уже рассказали. Осталось лишь уточнить: органы опеки обязаны принять решение в течение 15 дней с момента подачи документов.

Если в сделке откажут, можно обратиться в суд и оспорить это решение.

Если опека дала одобрение, то следующий этап – регистрация сделки. Она происходит в МФЦ или Регистрационной палате, поскольку обязательно указывается факт купли-продажи жилья на средства материнского капитала. В Росреестр вносится соответствующая запись, и собственнику выдается свидетельство.

В этом случае еще одним участником сделки, помимо продавца и покупателя, будет банк, он тоже должен дать разрешение на заключение договора купли-продажи.