При покупке квартиры действия покупателя

При покупке квартиры действия покупателя

При покупке квартиры действия покупателя

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция


» » 34 524 просмотровСодержаниеК вторичной недвижимости относится недвижимость, которой уже владел один или несколько собственников. Приобретение такой квартиры сопряжено с определенными рисками: Покупатель может связаться или с мошенником, или просто с неблагонадежным Продавцом. Чтобы этого не произошло, необходимо следовать специальной пошаговой инструкции для покупки жилья на вторичном рынке.Сегодня существует 3 основных варианта приобретения вторичной недвижимости. Речь идет про следующие способы.Этот вариант встречается чаще других, т.к.

требует минимального (стандартного) набора документов. Как правило, в сделке участвуют только Продавец и Покупатель. Это значительно упрощает процесс купли-продажи, – стороны обсуждают все договоренности и условия исключительно друг с другом.Помимо Продавца и Покупателя в сделке появляется еще один участник – банк.

Данный способ используется тогда, когда у человека или семьи не хватает достаточной суммы для оплаты квартиры.

В результате Покупатель заключает с Продавцом договор купли-продажи квартиры в ипотеку, а с банком – кредитный договор. Банк вносит деньги за объект недвижимости, однако требует от Заемщика уплаты первого взноса и последующей уплаты процентов по кредиту. в ипотеку регистрируется в органах Росреестра так же, как и обычный договор купли-продажи.
в ипотеку регистрируется в органах Росреестра так же, как и обычный договор купли-продажи.

Так что Заемщик становится собственником ипотечного жилья уже на этапе выплаты кредита. Однако квартира продолжает находиться в залоге у банка до того момента, пока Заемщик не внесет всю сумму за жилье и не уплатит сверху проценты.

Это значит, что любые планируемые операции с недвижимостью (сдача в аренду, перепродажа и пр.) Заемщик должен будет согласовывать с банком.Главный недостаток ипотеки – большие переплаты (от 35% до 300% от стоимости жилья). Окончательный размер переплаты зависит от сроков погашения кредита.

Чем дольше Заемщик отдает деньги, тем больше он теряет.

Дополнительно оплачиваются комиссии банка и обязательное страхование квартиры.На получение материнского капитала вправе претендовать семьи, в которых с 1 января 2007 года появился второй или следующий по счету ребенок.

Имеются в виду и усыновленные, и биологические дети.

По состоянию на 2022 год размер МСК составляет 466 617 рублей.Сначала взрослому члену семьи (матери или отцу детей) понадобится оформить на свое имя специальный именной сертификат.

Улучшение жилищных условий – одно из направлений, на которое разрешено потратить государственную субсидию.

Так что приобрести квартиру на вторичном рынке с привлечением средств МСК можно.Если для покупки недвижимости семья планирует использовать маткапитал и свои личные сбережения, то по общему правилу ребенку должно сначала исполниться 3 года (). Только после этого владелец именного сертификата получит право обратиться в Пенсионный фонд России (ПФР) и подать сюда заявление о распоряжении средствами.Если же для покупки недвижимости семья планирует использовать заемные средства банка, то выжидать 3-летний срок не нужно (). Здесь схема выглядит следующим образом: владелец именного сертификата находит Продавца, договаривается с ним о расчете через ипотеку, идет в банк и оформляет жилищный кредит для приобретения вторичной недвижимости.

Это важный пункт – если будет оформлен обыкновенный потребительский кредит, то воспользоваться средствами МСК уже не удастся.После этого Покупатель обращается в Пенсионный фонд и просит переслать деньги банку в качестве первоначального взноса по жилищному кредиту. Если все будет сделано верно, ПФР переведет деньги банку в установленные законом сроки.

Далее Заемщик выплачивает жилищный кредит в обычном формате в соответствии с условиями ранее заключенного кредитного договора.За счет средств МСК нельзя купить квартиру у близкого родственника. Речь идет про супругов, родителей и детей, бабушек и внуков, дедушек и внуков, братьев и сестер.

Этот запрет вытекает из , а его нарушение может быть рассмотрено как желание обналичить маткапитал и квалифицировано по статье «Мошенничество».

Т.е. мать семейства не сможет купить квартиру у своей мамы (бабушки детей, их близкого родственника), зато сможет купить квартиру у своей тети.Подробнее: Вне зависимости от того, как именно Продавец продает свою квартиру (напрямую или через банк), для Покупателя сделка всегда предполагает универсальный порядок действий.

Речь идет про следующий алгоритм:

  • Если благонадежность Продавца не вызывает нареканий, стороны начинают вести переговоры. В этот период обсуждается и согласовывается окончательная стоимость объекта недвижимости, условия сделки, порядок внесения оплаты, порядок передачи квартир и пр. Возможно оформление предварительного договора купли-продажи.
  • Покупатель заключает с Продавцом основной договор купли-продажи.
  • Покупатель встречается с Продавцом для первичного осмотра жилплощади и начального обсуждения деталей.
  • Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит к Покупателю после того, как он получает обновленную выписку из ЕГРН. Стороны проводят взаиморасчеты, передавая друг другу деньги и ключи от квартиры. Покупатель получает имущественный налоговый вычет (если хочет и имеет на это право).
  • Покупатель проверяет личность Продавца и юридическую чистоту выбранной квартиры. Для этого анализируются ответы собственника, и изучается комплект документов, который он предоставляет.
  • Опционально – Покупатель обращается в ПФР, если хочет использовать маткапитал в качестве платы за квартиру или в качестве первоначального взноса по ипотеке. Сюда подается соответствующее заявление и копии ранее заключенных договоров.
  • Опционально – Покупатель обращается в банк, чтобы оформить предварительную заявку на ипотеку. Банк изучает документы Продавца и Покупателя, а также выносит решение о выдаче кредита. Если решение оказывается положительным, то примерно в одно и то же время заключается 2 договора – основной договор купли-продажи и кредитный договор.
  • Покупатель ищет предложение, отвечающее его запросам.

Сначала Покупателю нужно найти квартиру, устраивающую его по всем параметрам. Для этого необходимо либо изучить сайты по продаже недвижимости, либо обратиться к опытному риэлтору. За свои услуги специалист потребует комиссию, обычно равняющуюся от 2% до 8% от суммы сделки.

Важно, чтобы риэлтор имел Свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица и хорошую репутацию. Свидетельство можно запросить, а репутацию – проверить на Интернет-сайтах для написания отзывов.Даже если в сделке участвуют третьи лица (риэлтор, Доверенный представитель Продавца и т.д.), Покупателю нужно настаивать на личной встрече с собственником.

Именно у него необходимо напрямую уточнять все детали. Чтобы максимально снизить риск работы с мошенниками, Покупателю рекомендуется взять копию паспорта Продавца а, при необходимости, и копии паспортов других участников сделки.

Подлинность идентифицирующих документов можно проверить на официальном сайте МВД РФ.На этапе осмотра жилого помещения у Продавца нужно запросить технический паспорт на квартиру. Планировка по документу и фактическая планировка внимательно сверяются. Если Покупатель заметит где-то расхождения, ему понадобится уточнить у Продавца, была ли перепланировка официально узаконена в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Впоследствии Продавец должен будет предоставить справку из БТИ, которая подтвердит допустимость такой перепланировки. Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой может обернуться для Покупателя проблемами, т.к.

его обяжут возвратить жилье к первоначальному виду и уплатить штраф.Также внимание уделяется техническому и санитарному состоянию квартиры.

Покупателю нужно проверить:

  1. нет ли на них плесени, трещин, сколов;
  2. насколько ровными являются полы, стены и потолки;
  3. есть ли в квартире системы коммуникаций (газопровод, водопровод, электричество, отопление), и как хорошо они работают;
  4. хорошо ли открываются и закрываются двери, окна;
  5. как хорошо работают сантехнические приборы.

Если в квартире имеются какие-либо недочеты, далеко не каждый Продавец поспешит честно о них рассказать. Так что Покупателю понадобится самому рассматривать каждый угол и расспрашивать Продавца о любой мелочи.В ходе осмотра Продавцу нужно задать уточняющие вопросы по поводу объекта отчуждения, а именно:ВопросРазъяснениеКто числится действующим собственником квартиры по документам? Если владельцев несколько, это может указывать либо на долевой принцип владения недвижимостью, либо на совместный принцип владения недвижимостью (для супругов).

В идеале Продавец должен быть единственным собственником, – тогда он не будет связан правоотношениями с другими хозяевами, и ему не понадобится тратить время на сбор дополнительной документации.Как и когда Продавец получил право собственности на квартиру? Важно, чтобы право собственности возникло у Продавца как минимум 3-5 лет назад.

Если Продавец начал владеть квартирой совсем недавно, или если вокруг нее только-только утихли судебные тяжбы, это повод задуматься.Есть ли в квартире прописанные и/или временно выписанные лица? Продавец должен взять на себя обязательство по выписке прописанных лиц еще до заключения основного договора купли-продажи.

Продавец должен взять на себя обязательство по выписке прописанных лиц еще до заключения основного договора купли-продажи. Если же в квартире есть временно выписанные лица (служащие в армии, отбывающие наказание в тюрьме), то Покупателю рекомендуется отказаться от сделки. Такие граждане смогут продолжить пользоваться квартирой на законном основании даже после того, как она окажется продана.Не наложены ли на квартиру аресты, ограничения, обременения?Позже слова Продавца подтвердятся информацией из выписки ЕГРН.Если квартира перешла к Продавцу в качестве наследства, то сделка считается рисковой, т.к.

свои права на недвижимость в любой момент времени могут заявить другие наследники.

Потенциально опасна покупка квартир, которые были приватизированы или куплены на материнский капитал.

Такие сделки должны были проводиться с обязательным учетом имущественных интересов несовершеннолетних детей.Иногда родители по незнанию или по прямому умыслу ущемляют права своих отпрысков, – например, выписывают их прямо перед приватизацией или не выделяют им доли в квартирах, которые были куплены на маткапитал. Впоследствии любые сделки с такими жилыми помещениями могут быть признаны недействительными, если о факте нарушения прав детей узнают ООП или Прокуратура.

Покупатель рискует лишиться жилья.Если осмотр квартиры устраивает Покупателя, стороны переходят к обсуждению основных условий сделки.

Участники договариваются об окончательной стоимости объекта недвижимости. Обычно Продавцы выставляют цены на 20-30% больше тех сумм, которые они действительно хотят и рассчитывают получить. Так что Покупатели вполне могут торговаться.

Торги особенно уместны, если имеются следующие факторы (напрямую влияющие на понижение цены):

  • Неблагоустроенный район (отсутствие вокруг школ, детских садов, больниц, удаленность от транспортных развязок, окраинное расположение и пр.).
  • Необходимость ремонта или замены какой-либо составляющей.
  • Отсутствие балкона или лоджии.
  • В квартире числятся собственниками или жильцами Опекаемые лица (несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные граждане). Наличие таких лиц всегда обязывает Продавца обращаться в Органы опеки и попечительства, а, значит, выливается для Покупателя в длительное ожидание. Такие квартиры не особенно востребованы на рынке недвижимости, так что Покупатель может запросить у Продавца скидку.
  • Угловое расположение квартиры.
  • Квартира уже находится под обременением в виде ипотеки (т.е. когда-то Продавец приобрел эту недвижимость в кредит, а сейчас – продает ее с согласования и разрешения банка).

При обсуждении цены важно придерживаться принципов разумности и объективности. Если стоимость квартиры окажется слишком занижена, налоговые службы рассмотрят это как налоговое преступление.

При определении стоимости нужно учитывать:

  • Справку из БТИ о текущей стоимости квартиры.
  • Цены и тренды, которые существуют на рынке недвижимости для квартир с аналогичными параметрами. По желанию стороны могут обратиться к помощи независимого оценщика.

Если сделка проводится с участием банковской организации, то цену квартиры определяет именно независимый оценщик.

Для банка важно оценить все риски, не продешевить и провести куплю-продажу по стоимости, максимально приближенной к рыночной.

За услуги независимого оценщика понадобится заплатить от 5000 до 40 000 рублей (в зависимости от площади квартиры и ее местонахождения).

Стороны самостоятельно выбирают и прописывают в основном договоре купли-продажи, кто будет покрывать эту статью расходов (либо Покупатель, либо Продавец, либо оба вместе).После выполнения всех вышеописанных шагов Покупателю понадобится проверить юридическую чистоту квартиры по документам. Информация во всех бумагах должна оказаться идентичной (одни и те же реквизиты собственника, один и тот же адрес расположения, ода и та же дата возникновения права собственности и т.д.).

Важно изучить и сами бланки – не было ли в них что-то замазано, стерто, переклеено.Если купля-продажа проводится напрямую с Продавцом, то комплект документов является стандартным.

Покупателю должны быть предоставлены:

  1. архивная выписка из домовой книги;
  2. правоустанавливающий документ (предыдущий договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т.д.);
  3. если в квартире прописаны или числятся собственниками Опекаемые лица – разрешение от ООП на проведение сделки;
  4. если квартирой владеет несколько долевых собственников – их письменные и нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа доли ();
  5. выписка из ЕГРН;
  6. если квартира была нажита в браке как совместная собственность – письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.
  7. справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  8. при наличии перепланировок – справка из БТИ об их законности;
  9. технический паспорт из БТИ;
  10. если есть сомнение в дееспособности Продавца – справка из неврологического диспансера;
  11. паспорт Продавца;

Если Покупатель планирует приобрести вторичное жилье в ипотеку, то сначала он также должен получить от Продавца все вышеупомянутые документы и внимательно их проверить.

Ошибочно полагать, что банк станет проверять юридическую чистоту сделки вместо своего клиента.

В задачи банка входит только отслеживание того, чтобы пакет документов был полным. Если же бумаги окажутся оформлены на мошенника, банк не будет нести за это ответственности.При посещении банка Покупателю-Заемщику нужно будет принести с собой:

  1. копии паспортов обоих участников сделки (и своего, и Продавца).
  2. подтверждение владения дополнительными доходами, активами, объектами недвижимости (если имеются);
  3. копию своей трудовой книжки;
  4. отчет независимого оценщика о стоимости квартиры;
  5. справку с места своей работы с указанием заработка как минимум за последние 6 месяцев;
  6. стандартный пакет документов от Продавца (см. выше);

Если Покупатель хочет купить вторичное жилье в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, то ему понадобится принести в банк аналогичные документы. Иногда работники могут дополнительно запрашивать свидетельство о браке, а также свидетельства о рождении или паспорта детей.Однако далеко не все банки работают с МСК и позволяют оплатить с помощью этих денег первоначальный взнос.

Кредитно-финансовые организации сразу же хотят увериться в платежеспособности и финансовой состоятельности своего клиента, а субсидия – это все же государственные средства.

Так что Покупателю понадобится найти банк, выдающий кредиты по программе «Ипотека + Маткапитал».Заявка на ипотечное кредитование (и без привлечения средств МСК, и с привлечением средств МСК) рассматривается в среднем 5-7 дней. После этого банк сообщает о своем решении Заемщику. В случае вынесения положительного решения банк обяжет Покупателя обратиться в страховую фирму и застраховать квартиру.Параллельно со сбором документации стороны могут заняться заключением предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
В случае вынесения положительного решения банк обяжет Покупателя обратиться в страховую фирму и застраховать квартиру.Параллельно со сбором документации стороны могут заняться заключением предварительного договора купли-продажи (ПДКП).

Это действие не является обязательным. Предварительный договор составляется так же, как и основной договор купли-продажи.

Он включает в себя перечень тех договоренностей, которые были достигнуты участниками сделки.Часто ПДКП содержит пункт об уплате задатка или аванса – предварительного платежа, который Покупатель передает или переводит Продавцу в счет будущей сделки.

Размер аванса или задатка обычно составляет от 1% до 10% от всей стоимости квартиры. Факт уплаты аванса или задатка рекомендуется подтверждать путем составления Соглашения о задатке и Расписки о передаче и получении денег.В отличие от основного договора, предварительный договор не регистрируется в органах Росреестра.

В целом ПДКП составляется тогда, когда Продавец или Покупатель хочет совершить сделку, но ему требуется время (для сбора полной суммы, для подготовки отсутствующих бумаг и пр.). В предварительном договоре должна быть указана дата, до наступления которой стороны обязуются заключить основной договор. Далее стороны переходят к составлению основного договора купли-продажи (ДКП).

К этому моменту Покупатель уже должен убедиться в юридической чистоте квартиры и благонадежности Продавца. ДКП имеет письменную форму и составляется в экземплярах по количеству сторон, участвующих в сделке (обычно это Продавец, Покупатель и Росреестр, но могут добавляться банк, нотариус и др.).

Нотариальное удостоверение договора не считается обязательным условием. Однако заверение требуется, если:

  • В качестве Продавца выступает несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.
  • Происходит продажа не отдельной квартиры, а доли в праве общей долевой собственности. Важно знать, что долю в праве общей долевой собственности Покупатель может приобрести лишь за свои личные сбережения. Когда речь идет про банковский кредит или про материнский капитал, допускается покупка только (т.е. фактически обособленного пространства с независимыми системами коммуникаций).

Правильно оформленный договор купли-продажи включает в себя следующие сведения:

  1. порядок передачи собственности от Продавца к Покупателю;
  2. порядок несения расходов;
  3. адрес отчуждаемой квартиры и ее технические параметры;
  4. дата вступления настоящего договора в законную силу;
  5. персональные реквизиты сторон сделки;
  6. стоимость недвижимости (цифрами и прописью);
  7. права и обязанности сторон;
  8. место и дата заключения соглашения;
  9. подписи сторон.
  10. порядок проведения расчетов;
  11. ответственность сторон в случае срыва сделки;
  12. порядок разрешения споров;

Отдельное внимание нужно уделить пункту о порядке проведения расчетов за жилплощадь.

Здесь указывается, как, из каких сбережений, в каком размере и куда именно вносится оплата.

Так, в этом пункте могут встречаться следующие формулировки:

  • «Покупатель уплачивает сумму в размере … за счет средств материнского капитала в установленном законом порядке по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал № … . Оставшуюся сумму в размере … Покупатель уплачивает Продавцу из личных сбережений».
  • «Покупатель уплачивает сумму в размере 1 млн. рублей , что равняется полной стоимости квартиры, за счет личных сбережений и перечисляет их со своего персонального банковского счета № … на персональный банковский счет Продавца № … .»
  • «Покупатель уплачивает сумму в размере …, что равняется полной стоимости квартиры, за счет кредитных средств. Деньги перечисляются Кредитором на основании поручения Покупателя-Заемщика на персональный банковский счет Продавца № …».

В тексте договора следует зафиксировать, что Продавец получит всю сумму только после перерегистрации права собственности в Росреестре. Так Продавец едва ли сможет обмануть Покупателя и исчезнуть с деньгами раньше положенного срока.Если квартира приобретается в ипотеку, то параллельно с основным договором купли-продажи происходит заключение кредитного договора. Его подготавливает банк. Все, что остается Покупателю-Заемщику, – это неспешно и внимательно изучить документ.

Важно, чтобы здесь указывалась фиксированная ставка по кредиту и разумные последствия просрочки платежа.

Условия не должны быть кабальными.Если Покупатель приобретает квартиру с использованием маткапитала, то ему понадобится выполнить еще несколько действий. После заключения ДКП его путь будет лежать в Пенсионный фонд.Сюда подается Заявление о распоряжении средствами материнского капитала.

Заявление должно быть дополнено письменным и нотариально заверенным Обязательством о выделении равнозначных долей детям и супругу (супруге).

Это значит, что Покупатель не может потратить субсидию для приобретения квартиры только на свое имя.

Недвижимость должна быть оформлена в собственность всех членов семьи (как совершеннолетних, так и несовершеннолетних) в 6-месячный срок с момента приобретения.ПФР рассматривает заявление в течение 1 месяца.

Учреждение может выдать согласие, – тогда деньги будут переведены в безналичном формате по указанным в заявлении банковским реквизитам.

Однако ПФР может и отказать заявителю (с объяснением причины).

Тогда все обязательства по договору с Продавцом или по договору с банком Покупателю придется выполнять самостоятельно.

Деньги для расчетов также понадобится уплатить из личных сбережений, а не за счет субсидии.В качестве образца обычного (стандартного) договора купли-продажи квартиры может использоваться нижеприведенный документ. А вот в качестве образца договора купли-продажи квартиры в ипотеку рекомендуется использовать следующее соглашение.

В конце Покупателю потребуется обратиться в Росреестр с основным договором купли-продажи и остальными документами, которыми сопровождалась сделка. Здесь заявитель уплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Обычный договор купли-продажи квартиры регистрируется в течение 7 дней, а договор купли-продажи квартиры в ипотеку – в течение 5 дней.
Обычный договор купли-продажи квартиры регистрируется в течение 7 дней, а договор купли-продажи квартиры в ипотеку – в течение 5 дней. Если договор заверял нотариус, то на регистрацию и вовсе уходит 3 дня.Обычно взаиморасчеты осуществляются на самом последнем этапе (однако отталкиваться нужно все же от положений ранее заключенного договора).

Расчет может быть наличным или безналичным. Если стороны договаривались об уплате «налички», следует:

  1. Покупателю – взять на встречу с Продавцом своего свидетеля.
  2. составить Расписку о передаче и получении денег (как в случае с авансом/задатком);

При безналичном расчете не рекомендуется просто переводить деньги 2-ой стороне. Лучше или аккредитивом. Это позволит Покупателю заранее положить деньги в специальное хранилище и «заморозить» их.

Продавец получит доступ к средствам сразу после того, как выполнит все договоренности и передаст ключи новому собственнику.По завершении сделки Покупатель может частично компенсировать свои расходы, получив имущественный налоговый вычет.

Для этого понадобится обратиться в местную налоговую инспекцию. На налоговый вычет могут претендовать только официально трудоустроенные граждане, с каждой зарплаты которых в государственный бюджет страны регулярно отчисляется НДФЛ.Имущественный налоговый вычет удастся получить в следующих случаях:

  • Покупатель купил квартиру напрямую у собственника.
  • Покупатель купил квартиру в ипотеку (здесь полагается даже 2 вычета – это компенсация расходов на покупку квартиры и компенсация по ипотечным процентам).

И, наоборот, имущественный налоговый вычет не полагается в следующих случаях:

  • (родителя, супруга, ребенка, брата или сестры).
  • Покупатель использовал для покупки квартиры государственные субсидии (например, материнский капитал).
  • Покупатель купил квартиру у своего работодателя.

Существуют и другие положения, о которых Покупателю всегда следует знать и помнить. Речь идет про следующие пункты:

  • Посещать квартиру для осмотра рекомендуется в светлое время суток. При осмотре жилья и/или при изучении документов нельзя торопиться. Все вопросы нужно задавать прямо, без стеснения.
  • Рекомендуется поговорить о выбранной квартире не только с самим Продавцом, но и с его соседями по подъезду или двору. В ходе подобной неформальной беседы Покупателю могут открыться важные подробности о жилье, районе, особенностях оплаты коммунальных услуг и пр.
  • Покупать вторичное жилье выгоднее всего весной и осенью. Зимой рынок находится в упадке из-за праздников, а летом – из-за отпусков.
  • Квартира обязательно должна быть приватизирована в прошлом.
  • При проверке юридической чистоты квартиры Покупателю следует надеяться только на себя, ведь основные риски несет именно он (а не банк, страховая компания, регистрирующий орган и пр.).
  • Квартира не должна находиться в аварийном или ветхом доме. Получить информацию о возможной реконструкции или планируемом расселении можно в администрации по месторасположению приобретаемой недвижимости.

Безопасная покупка квартиры на вторичном рынке – сложная процедура.

Сначала Покупателю понадобится выбрать оптимальный способ приобретения, исходя из своих финансовых возможностей.

Это может быть покупка напрямую у собственника, покупка в ипотеку, покупка с использованием маткапитала.

Далее потребуется найти выгодное предложение, внимательно осмотреть жилье, расспросить владельца обо всех нюансах. Только после этого начинается сбор документации и составление договоров.

Не знаете, с чего начать куплю-продажу вторичного жилья конкретно в Вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (3 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 3 442 просмотров Процедура покупки квартиры тесно связана с многочисленными мошенническими схемами. Избавить.33 587 просмотров В преимущественном числе сделок по отчуждению имущества заключается стандартный договор.6 170 просмотров Снизить цену при покупке квартиры можно, зная некоторые нюансы подготовки.8 298 просмотров Оформить документы для покупки квартиры — один из наиболее ответственных.5 017 просмотров Планируя покупку квартиры на первичном рынке, можно столкнуться с объявлениями.29 284 просмотров При возмездном отчуждении недвижимости Продавец и Покупатель могут заключить не.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция. Порядок покупки квартиры

August 6, 2017 Обсудить 0 0 Покупка квартиры в собственность – это целая наука.

Чёткое понимание её основ и доскональный разбор каждого этапа позволят покупателю удачно приобрести жильё.Здесь не так важно, кто занимается этой процедурой: оформляете ли вы всё сами или воспользуетесь услугами риэлтора при покупке квартиры.

Оба варианта сводятся к одному и тому же главному инструменту: это информация, а вернее – владение оной.Грамотные пошаговые инструкции при покупке квартиры включают в себя не только перечень необходимых документов для проведения процедуры или способы предостеречься от мошенников. Для того чтобы достичь желаемой цели, нужно будет пройти серьёзный путь, который начинается со штудирования объявлений на тематических ресурсах и специализированных форумах и заканчивается регистрацией по новому месту жительства.Итак, представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию при покупке квартиры, куда вошли основные моменты этого долгого и кропотливого процесса.
Для того чтобы достичь желаемой цели, нужно будет пройти серьёзный путь, который начинается со штудирования объявлений на тематических ресурсах и специализированных форумах и заканчивается регистрацией по новому месту жительства.Итак, представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию при покупке квартиры, куда вошли основные моменты этого долгого и кропотливого процесса.

Покупать будем самостоятельно, поэтому как таковые варианты с риелторами рассматриваться не будут.Многие неискушённые покупатели постоянно задаются одним и тем же вопросом: с чего начать? Первое, что приходит на ум, – это воспользоваться услугами риэлтора при покупке квартиры, то есть обратиться к знающим специалистам.Естественно, такой вариант значительно снижает хлопотность процесса, потому как бумажной волокитой будут заниматься знающие люди и вам не придётся бегать по нотариусам и юристам. Критичная ложка дёгтя в этом деле – дополнительные расходы.

Как ни крути, но любая работа должна оплачиваться, а грамотного специалиста тем более.

Поэтому в этом случае будьте готовы заплатить кругленькую сумму за услуги такого рода.Здесь пошаговая инструкция при покупке квартиры сводится всего лишь к двум пунктам: первый – это обратиться в агентство и заключить с ними и второй – дождавшись оптимального для вас предложения, сказать «да» и расписаться где нужно. Всё остальное за вас сделают профессионалы, вам нужно будет только заплатить оговоренную в контракте сумму за оказание услуг и за саму квартиру.В этом случае пошаговая инструкция при покупке квартиры приобретает множество пунктов и подпунктов.

Сразу стоит заметить, что при самостоятельном приобретения жилья нужно запастись терпением, потому как поиск и оформление подходящей площади займёт очень много сил и времени.Если вас интересуют квартиры на вторичном рынке, то начать стоит с крупных досок объявлений, вроде «Авито» или «Из рук в руки».

Не лишним будет просмотреть и какие-то местные интернет-ресурсы, которые принимают заявки такого характера. Также можно полистать тематические газеты и журналы, где размещаются подобные объявления.Оптимальный вариант – это Сеть.

Там можно найти всё что угодно, причём вариантов будет масса, в отличие от печатной продукции.

Здесь вам и подробнейшее описание квартир на вторичном рынке, и какие-то фото, а иногда попадаются ивидеостримы квартир, где покупатель воочию может всё рассмотреть без личного посещения объекта. К последнему варианту очень часто прибегают идущие в ногу со временем риэлтерские агентства, но и среди обычных продавцов иногда можно увидеть такую подачу объявлений.Если вас интересует покупка квартиры в новостройке, то здесь однозначно лучше отдать предпочтение крупным застройщикам недвижимости, которые и владеют этими объектами. То есть искать нужно не конкретную квартиру, а строительную компанию.

Найдите ту, которая строит в нужном вам районе, и уже потом определяйтесь с этажом и комнатами.Несмотря на свою кажущуюся простоту, покупка квартиры в новостройке имеет и свои подводные камни.

Один из таких – это некомпетентные строительные компании.

Обязательно просмотрите отзывы о застройщике. Причём сделать это нужно не на сайте самой компании, а на специализированных форумах, где заказные отзывы сведены к минимуму.

Это могут быть любые независимые ресурсы, так или иначе относящиеся к недвижимости: найти их несложно, и в каждом регионе будет пара сайтов как минимум.Объявление найдено, информация на сайте или в газете изучена, теперь нужно осмотреть квартиру лично для полноты картины. Если вас заинтересовала покупка вторичной квартиры, то нужно позвонить непосредственному продавцу и уточнить некоторые важные детали, а именно: действительно ли продаётся указанная жилплощадь; верна ли заявленная цена; каковы условия осмотра.В случае с новостройками дела обстоят, как правило, иначе. Есть конкретные дни, которые указаны компанией-застройщиком, где желающие могут осмотреть объект и задать все интересующие вопросы.

Такой осмотр проходит чаще всего в формате экскурсии: группа потенциальных покупателей ходит с «гидом», попутно узнавая необходимую информацию.Вернёмся ко вторичному жилью. В день, когда вы договорились с продавцом о встрече, вам следует ещё раз созвониться и уточнить время. Иногда случается, что квартира уже продана или обещана другому за хороший аванс, то есть более «интересному» клиенту.

Если со стороны продавца выступает риелтор, то он может попросить вас об индивидуальной встрече сам, чтобы задать некоторые вопросы.Дело в том, что на работнике агентства недвижимости лежит ответственность по договору, то есть здесь речь идёт о безопасности сделки в первую очередь для продавца.

А сделать какие-то выводы о покупателе по телефону очень сложно. Некоторые агентства так и вовсе предлагают подписать своеобразные бланки на покупку квартиры, которые гарантируют дальнейшее сотрудничество двух сторон.Первым делом нужно осмотреть подъезд.

По нему можно составить первое впечатление о жильцах и в некоторых случаях о самих квартирах.

По убранству подъезда или по отсутствию такового легко определить чистоплотность будущих соседей и как относится к дому обслуживающая жилищная компания.Обязательно обратите внимание на стены и плинтусы.

В особенности это касается первого этажа, где нередко можно увидеть плесень, – рассадник болезней.

Если вы рассматриваете вариант с последними этажами, то необходимо досконально рассмотреть потолки и качество стен. Наличие хотя бы малейших следов подтекания говорит о том, что вы будете мучиться с ремонтом жилплощади до тех пор, пока не будет нормально отремонтирована крыша дома. Поэтому отнеситесь с особой осторожностью к обилию ковров или новеньким обоям.

Как правило, без подвоха здесь не обходится: делать ремонт в квартире перед продажей согласится не каждый, потому как эти деньги можно потратить на благоустройство другого, то есть своего будущего жилья.Угловая квартира требует несколько другого, особого подхода, в отличие от остальной площади дома.

Она предоставлена, что называется, всем ветрам, поэтому такое жильё, без надлежащего внимания становится заметно холоднее, а вместе с тем добавляется и сырость.В обязательном порядке осмотрите всю сантехнику. Если таковая закрыта симпатичными панелями, то не постесняйтесь попросить хозяина как-то приоткрыть её или демонтировать. Чаще всего за такой «красотой» скрываются большие сантехнические огрехи в виде ржавых и подтекающих труб.Обратите внимание на запах.

Если вас при осмотре встречает сильный запах лаванды или «горной свежести», то нужно насторожиться. Здесь может быть завуалирована зловонная канализация или какая-нибудь местная свалка под окном.Также следует заметить, что осматривать квартиру лучше в светлое время суток. Свет от лампы не так много скажет о ремонте или мелких деталях интерьера, да и вид из окна вы толком не оцените, равно как и «дневную жизнь» жилья (трамваи, гудение машин под окнами и т.

п.).После того как вы досконально изучили жильё и осмотрели подъезд, можно переходить к переговорам с продавцом и обсуждению аванса при покупке квартиры.

Те изъяны, которые вы увидели, могут быть использованы в качестве предлога, то есть можно попросить скидку. Больше чем на 10 % продавцы, как правило, не снижают цену, но иногда некоторые согласны и на большее.Кстати, если с вами быстро согласились насчёт каких-то недочётов по жилью и предложили небывалую скидку, то это повод насторожиться. Значит, с этой квартирой не всё так безоблачно как расписывает продавец.

Здесь могут быть какие-то скрытые проблемы как с состоянием самого жилья, так и с юридической стороны. Первое ещё как-то можно поправить, а вот со вторым вы рискуете не только надолго затянуть процесс покупки, но и даже потерять деньги.Практика заключения сделок по недвижимости показывает, что подписание практически любого договора такого плана предусматривает аванс при покупке квартиры.

Этого не нужно бояться и здесь нет никакой мошеннической подоплёки, если, конечно, перед вами настоящий продавец или риелтор. Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.Задаток – это гарантия и для продавца, и для приобретателя.

Первый больше не будет искать покупателей, а второй уверен в том, что квартира найдена и можно переходить к следующему этапу.Договора такого плана более лояльны к тем, кто приобретает жильё (в основном).

Если продавец нарушит своё слово, то есть оформление покупки квартиры будет не на вас, то ему надлежит вернуть задаток в двойном размере. В том случае, когда инициатива расторжения договора исходит от того, кто приобретает жильё, аванс ему просто не возвращается.После осмотра жилплощади и обсуждения с продавцом финансовых вопросов необходимо тщательно изучить имеющиеся документы на квартиру.

Если вы хорошо подкованы в юридическом плане, то такую оценку можно сделать самостоятельно, в остальных случаях лучше не поскупиться и обратиться к юристам. Проверка такого плана – это не полноценная продажа, а простой осмотр документов, поэтому стоит она недорого, а её важность неоценима.Если вы всё же решились проверять комплект самостоятельно, то обратите особое внимание на следующие моменты.Во-первых, это подлинность документов.

У реального продавца на руках должны быть подлинный набор документов, а не копии, пусть даже и заверенные нотариально.Во-вторых, нужно обязательно уточнить, нет ли на эту жилплощадь какого-то обременения, то есть имеет ли перед вами стоящий человек право заключать договора и заниматься продажей этой недвижимости.

В этом вопросе очень поможет домовая книга, где указаны все сведения о жильцах, равно как и собственниках квартиры.В-третьих, явно нелишним будет собрать заявления (продавцу или покупателю) с других собственников жилья об их согласии на сделку, если последние имеются.

Такой документ должен быть обязательно заверен нотариально.Ну и последнее: если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо приложить разрешение на продажу, выданное Все эти документы при покупке квартиры должны быть юридически грамотно оформлены и обязательно с не истёкшим сроком давности.Ещё один ответственный этап по приобретению недвижимости. Если вы планируете осуществить возврат подоходного при покупке квартиры, то к этому пункту нужно подойти особенно тщательно.

В противном случае вам придётся побегать за продавцом после сделки из-за вашей невнимательности.Перечень документов для регистрации купли-продажи следующий:

  • Заявление о регистрации договора купли-продажи. Документ оформляется обеими сторонами на специальных бланках (можно взять в агентствах недвижимости, у риелторов или в регистрационном отделе) по месту приобретаемой жилплощади.
  • Комплект документов, указывающих на собственника квартиры (покупка, дарение, переход в наследство и т. д.).
  • Домовая книга.
  • Банковский документ, где указана оплата госпошлины обеими сторонами для сделок такого типа (оригинал и копия).
  • Если собственник не участвует в сделке, то необходима нотариально заверенная доверенность (оригинал и копия) на право подписания договора купли-продажи.

Регистрационный отдел (по месту приобретения жилплощади) в первую очередь проверяет подлинность предоставленных документов. После того как эта контора даст добро, можно уже переходить непосредственно к юридическому оформлению сделки.Регистрационный отдел довольно часто отказывает в оформлении документов, и причин этого немало. Здесь главный фактор – это безответственный подход как продавца, так и покупателя.

Если обе стороны воспользовались услугами агентств недвижимости или какими-то риэлторами-одиночками, то отказы сводятся к минимуму. Риелтерские конторы уже протоптали хорошую дорожку в регистрационный отдел и знают обо всех подводных камнях.

Если же вы самостоятельно оформляете сделку и делаете это в первый раз, то будьте готовы получать отказ за отказом, пока не приведёте все документы в порядок.Типичные ошибки – это некорректное название улицы или дома, неправильная фамилия или имя покупателя/продавца, а также подозрение в Последний пункт заставляет регистратора досконально изучать документ и даже при малейших подозрениях отклонять приём. Здесь даже пара не пропечатанных букв на оттиске нотариуса может стать причиной отказа.После того как регистрационный отдел одобрит документы и также подпишется под договором, сделка считается состоявшейся. То есть вы получаете ключи от квартиры и документы, подтверждающие право собственности на недвижимость и акт передачи от прошлого владельца.Покупателю с продавцом следует обсудить организационные моменты по поводу вселения нового жильца, равно как и выселения старого.

Как правило, законом предусмотрен чёткий промежуток времени – две недели, которые даны продавцу на освобождение жилплощади. Но обоюдному согласию эти сроки можно изменить как в большую, так и в меньшую сторону.

Лучше это сделать в письменной форме во избежание дополнительных проблем.Далее покупателю необходимо зарегистрироваться в паспортном столе, то есть получить официальную прописку в паспорте. Нелишним будет сразу посетить ЖЭК, водоконал и прочие жилищные организации, чтобы переоформить обязанности и получить на своё имя.Оформление налогового вычета — также одна из обязанностей покупателя, поэтому с визитом в налоговую инспекцию тянуть не стоит. Перед походом в ФНС обязательно нужно сделать копии документов о собственности.