Покупка квартиры по дарственной риски

Покупка квартиры по дарственной риски

Покупка квартиры по дарственной риски

Почему не стоит покупать подаренную квартиру


8 декабря 20185 тыс. прочитали2 мин.5,9 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы5 тыс.

прочитали до концаЭто 84% от открывших публикацию2 минуты — среднее время чтенияНа что обратить внимание при покупке квартиры, полученной продавцом по дарственной?Покупка квартиры на рынке вторичной недвижимости всегда сопряжена с определенным риском.

И узнав, что квартира досталась собственнику по договору дарения, покупатель обязательно должен задуматься о том, чем это может для него обернуться.Расхожее мнение о том, что договор дарения – это некая временная передача вещи во владение от дарителя к одаряемому, не является истиной, однако, кое-какие риски при покупке подаренной квартиры все-таки имеются. Достаточно часто к договору дарения прибегают в качестве замены завещанию.

Даритель передает свое имущество тому, кому доверяет, оставляя родственников (и будущих наследников) ни с чем.

Конечно же, не все родственники будут этому рады, и кто-то может решить оспорить эту процедуру.

А иногда и сам даритель, сделав подарок под влиянием сиюминутных эмоций, решает вернуть себе подаренное. В качестве оснований для аннулирования дарения могут выступать:1.

недееспособность дарителя на момент заключения договора дарения;2.

мошенничество при заключении договора дарения;3. непонимание дарителем смысла своих действий в момент подписания договора;4.

заблуждение дарителя относительно сущности подписываемого договора.Безусловно, простого желания отменить сделку дарения для суда недостаточно, и наследнику или дарителю придется постараться, чтобы предоставить неоспоримые доказательства нарушений. Чем же грозит покупателю признание судом отмены сделки дарения?Изъять квартиру (и вернуть стороны в первоначальное состояние) суд может на таких основаниях:1.Доказана недобросовестность покупателя. То есть если суд установит, что покупатель знал или не мог не знать, что квартиру продавец получил незаконно.

Например, если покупателем не были проверены документы на квартиру, где содержались сведения о наличии претензии третьих лиц на жилье.2.Квартира была подарена незаконно, но куплена добросовестно. То есть если дарение было оформлено мошенническим путем или под угрозой, или на момент дарения даритель не являлся дееспособным или не осознавал смысла совершаемого действия.
То есть если дарение было оформлено мошенническим путем или под угрозой, или на момент дарения даритель не являлся дееспособным или не осознавал смысла совершаемого действия. И в первом, и во втором случае покупатель остается и без денег, и без квартиры.

Однако во втором случае покупатель может попробовать вернуть себе деньги или даже квартиру.Пример: родственники требуют аннулировать договор дарения на том основании, что даритель в момент совершения сделки признан недееспособным в установленном законом порядке. Покупателю следует помнить, что недееспособность лица устанавливается судом, и что недееспособному лицу назначается попечитель.

Недееспособный гражданин действительно не имеет права отчуждать собственность, однако, это может сделать от его имени (и при согласии органов опеки и попечительства) попечитель.

В данном случае можно усмотреть умысел на мошенничество уже со стороны опекунов дарителя.

Этот умысел также нужно будет доказывать в суде.При передаче квартиры в дар многие дарители оставляют за собой право пожизненного проживания в ней.

Это разрешено законом, и выгнать прежнего собственника из квартиры вы не сможете даже через суд.Такая перспектива не каждому по нраву, и потому покупателю лучше внимательно просмотреть договор дарения, по которому продавцу досталась квартира, чтобы прежний хозяин в качестве соседа не стал неприятной неожиданностью.Как видно, покупка квартиры, полученной в дар, может таить в себе немало сюрпризов.

А потому до заключения сделки лучше еще раз тщательно изучить всю документацию на квартиру.© Закониус, 2018 г.

Какие есть риски при покупке полученной по дарению квартиры?

29 Августа 2021 1 888 В избр.

Сохранено Авторизуйтесь Подводные камни, налоги и отзыв дарителя недвижимости Нравится 0 Share 0 Tweet Send

Здравствуйте, уважаемые читатели журнала о недвижимости и финансах «Круговорот Квартир»!

Сегодня задали вопрос — о безопасной покупке квартиры, где основание собственности договор дарения 2021 года.Договор дарения я отношу к числу безопасных, ведь его очень сложно аннулировать. И если вы захотите продать такую квартиру, то у вас не должно возникнуть с этим никаких затруднений.Но и здесь есть свои подводные камни.

Проблема в том, что существует законодательная база, делающая возможным признание договора дарения недействительным.И практика (со статистикой судебной практики можно провести время здесь ) показывает, что такие сделки всё же оспариваются в судебном порядке.Хочу сказать, что купля-продажа квартиры по договору дарения скрывает в себе некоторые нюансы. Чего только стоит тот факт, что в операциях с недвижимостью всегда задействованы большие деньги.Существует целый ряд вариантов развития событий, при которых даритель может аннулировать договор дарения по своему желанию.

Да, их не так много, как, например, при работе с завещанием, но они есть.Благодаря этому фактору вы можете иметь все шансы остаться как без жилплощади, так и без денег.

Чтобы этого избежать, я рекомендую вам ознакомиться со всеми возможными вариантами расторжения дарственной в 578 статье ГК РФ.7 минут чтения ГК РФ и вы уже знаете чуть больше про риски с квартирой по договору дарения.Имейте ввиду, что выставлять на продажу подаренную квартиру вы можете только после регистрации права собственности.

Т.е. продать квартиру на основании договора дарения одаряемый не может, поскольку данная у него нет еще права собственности.Основания для оспаривания и аннулирования дарственнойПредлагаю вам обратить внимание на возможные основания для расторжения дарственной в судебном порядке:

  • доказано, что даритель при подписании документа не отдавал отчёта в своих действиях;
  • подтверждена недееспособность дарителя;
  • сделка признана незаконной;
  • доказан факт мнимого договора;

Но и это ещё не всё! Знайте, что в статье 578 ГК РФ (ссылка на нее выше) подтверждено право дарителя или его наследников либо 3-ьих лиц настаивать на признании договора дарения недействительным.

По закону они имеют на это право при следующих обстоятельствах:

  1. дарственная может быть признана недействительной в судебном порядке, если факт дарения был зарегистрирован от имени ИП или юр.лица в течение 6 месяцев до банкротства дарителя;
  2. не надлежащее обращение с объектом дарения и угроза возможной утраты;
  3. также могут требовать признания дарственной недействительной наследники дарителя, если тот был убит получателем объекта дарения;
  4. даритель получил телесные повреждения от получателя объекта дарения либо имел место факт давления на дарителя, или близких родственников;
  5. в договор внесён пункт аннулирования договора дарения в случае смерти получателя объекта дарения. При отсутствии такого пункта квартира перейдёт к наследникам;

0 В избр. Сохранено Авторизуйтесь Нравится 0 Share 0 Tweet Новости 1 месяц назад 2 месяца назад 2 месяца назад

Особенности покупки квартиры полученной в дар

В рамках статьи Покупка квартиры на вторичном рынке будут рассмотрены особенности покупки жилого помещения полученного продавцом в дар. Покупка квартиры доставшийся в дар продавцу (как правило от родственников), ранее относилась к наименее рискованным сделками на вторичном рынке жилой недвижимости.

Но ввиду динамики жизненных и законодательных процессов появились некоторые обстоятельства, на которые необходимо обратить внимание. Описание рисков и способы их минимизации 1.

Квартира получена в дар по сделке совершенной между близкими родственниками. Если сделка по дарению совершена между близкими родственниками три и более года назад, то признать сделку недействительной будет практически невозможно.

Если эта же сделка была еще и нотариально удостоверена, то риск оспаривания близок практически к нулю.

В данном случае требуется проверить стандартный пакет информации и документов: проверить продавца, проверить объект покупки и можно спокойно входить в сделку. 2. Квартира получена в дар по сделке совершенной между “чужими” друг другу лицами и одаряемый в короткий промежуток времени (менее 1 года) после получения квартиры в дар осуществляет ее продажу.

В данном случает, помимо продавца, стоит тщательно проверить и дарителя продавца (это относится и к ситуации когда сделка по дарению совершается между близкими родственниками (см. п.1 выше)) на предмет:

  1. участия в судебных спорах в качестве ответчика по денежным требованиям;
  2. наличия заявлений в базе арбитражного суда, поданных в отношении дарителя о признании его банкротом.
  3. наличия исполнительных производств;

Наличие вышеуказанных обстоятельств может привести к оспариванию кредиторами дарителя сделки по дарению квартиры.

Как часто бывает даритель-должник, осознавая, что на квартиру в рамках процедуры банкротства или в рамках исполнительного производства кредиторы могут обратить взыскание дарит ее своему родственнику или знакомому (при этом не утрачивая фактического контроля над имуществом), а последний осуществляет ее продажу неопытному покупателю.

И как последствие: суд возвращает квартиру в банкротную массу дарителя, а денежные средства покупателя “зависают” в неопределенном состоянии. Вывод: если в результате проверки обнаружится наличие судебных дел, исполнительных производств, а самое опасное наличие процедуры банкротства в отношении дарителя и срок между дарением и продажей не превышает года, то лучше всего от данной квартиры отказаться или воспользоваться советом .

3. Хотим также обратить на следующий вопрос, который по непонятной нам причине постоянно игнорируется и риелторами и нотариусами при проведении сделки. По общему правилу квартира полученная в дар не признается общим имуществом супругов, но существует один существенный нюанс, который “превращает” ее в совместную собственность.

Этим нюансом является вложения (совместно нажитых денежных средств) сделанные в период брака в квартиру, которые существенным образом увеличивают ее стоимость (ремонт, реконструкция и т.д.). Поэтому рекомендуется, если квартира была получена в дар и долгое время находилась у продавца, получить согласие на ее продажу от супруга продавца.

Сделать нотариальное согласие у нотариуса дело не обременительное для супруга продавца и не потребует больших материальных затрат, но может превентивно избавить покупателя от проблем в будущем.

Tags:Защита покупателяПокупка квартиры без риелтораПокупка квартиры на вторичном рынкеЮристы ЖКХЮристы Просто-Право

Риски при покупке полученной в дар квартиры

» Дата:17.07.2020

Автор статьиЮристНаписано статей177 Юристы относят дарственную к надежным договорам, которые сложно расторгнуть. Гораздо труднее оспорить, чем завещание.

Поэтому обычно во время приобретения недвижимости это обстоятельство не вызывает беспокойства у покупателей.

Тем не менее определенные риски при покупке квартиры, полученной по договору дарения, все же имеются.

Дело в том, что около 10% дарственных оспариваются и аннулируются в соответствии с имеющимися в законодательстве основаниями.

Данная сделка содержит высокие риски по многим причинам. Важной особенностью является то, что в договоре купли-продажи будут фигурировать большие денежные суммы. Также покупатель должен учитывать сложную процедуру снятия недвижимости с учета прежним владельцем и ее обязательную перерегистрацию на нового собственника.
Также покупатель должен учитывать сложную процедуру снятия недвижимости с учета прежним владельцем и ее обязательную перерегистрацию на нового собственника.

Перед составлением договора купли-продажи квартиры после дарения следует иметь в виду особенности сделки.

Самый главный риск при покупке квартиры по дарению заключается в том, что сама дарственная может быть аннулирована на основании целого ряда обстоятельств.

Это приведет к расторжению сделки, в ходе которого покупатель может лишиться как недвижимости, так и своих денег. Существует перечень обстоятельств, при которых дарственная отменяется по воле самого дарителя.

Хотя их и меньше, чем при составлении завещания. Данные факторы закреплены в . Ваш браузер не поддерживает фреймы Многие интересуются, .

По закону новый собственник сначала обязан зарегистрировать полученный объект. Продавать недвижимость можно только после записи в госреестр. На это по закону отводится 90 суток.

Причины аннулирования соглашения закреплены в ГК РФ с учетом поправок ФЗ №100 от 7 мая 2013 г. Перечислим главные подводные камни договора дарения, который может быть принудительно расторгнут судьей:

  1. признании дарителя недееспособным;
  2. доказательстве того, что даритель не отдавал отчета в своих действиях.
  3. обнаружении факта мнимой сделки;
  4. при выявлении в ходе процесса незаконности сделки;

Перечень того, чем опасен договор дарения при покупке квартиры, не ограничен данным списком. В отдельных случаях, закрепленных ст.

578 ГК РФ, установлено право дарителя либо его наследников или даже третьих лиц требовать отмены соглашения и возвращения собственности:

  1. в договор можно вписать пункт об отмене в случае смерти получателя подарка раньше прежнего собственника (если данного положения нет, квартира достанется наследникам).
  2. договор аннулируется, если выгодополучатель причинил телесные повреждения дарителю, убил его (тогда требовать расторжения могут наследники), совершил покушение на него самого или близких родственников;
  3. суды по исковым требованиям аннулируют дарение, совершенное ИП либо юридическим лицом в течение полугодового периода до его банкротства;
  4. следующим основанием является ненадлежащее обращение с подарком, если создается угроза его утраты (однако к квартире данное положение применяется крайне редко);

Таким образом, покупка жилья, полученного в дар, в любом случае предусматривает дополнительные риски. На данном основании сделка отменяется по суду. Если будет доказано, что выгодополучатель знал о состоянии дарителя, придется не только возвращать собственность, но и выплачивать компенсацию понесенных прежним владельцем расходов в связи с данной сделкой.

Однако в законе есть пункт, по которому в случае невозможности вернуть подарок выгодополучатель обязан возместить его полную стоимость.

Это позволяет не расторгать договор купли-продажи подаренной квартиры.

Однако для такого решения требуется соглашение сторон. Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, дарственную следует заверять у нотариуса. Специалист выступает гарантом дееспособности сторон.

Ваш браузер не поддерживает фреймы Под данным термином по подразумевается соглашение, заключаемое исключительно для вида и не предусматривающее реальные правовые последствия.

Если обнаружится продажа по договору дарения, который были признан мнимым, покупатель имеет все шансы остаться без своих сбережений. Рассмотрим, чем опасен договор дарения в данном случае.

Данное обстоятельство крайне важно. Когда даритель не состоит в родстве с получателем, выступающим в качестве продавца, последний обязан при совершении сделки с покупателем выплатить 13% налог. Если это условие не будет выполнено, вносить сумму придется новому собственнику или наступят иные неприятные правовые последствия нарушения законодательства.

Однако в случае дарственной в пользу родственника налогообложение не предусмотрено. Но требуется предъявить справку о родственных связях.

В данном случае у продавца обязательно нужно потребовать документальное подтверждение факта оплаты налога. Также следует иметь в виду, что под родственниками подразумеваются:

  1. родители;
  2. дети;
  3. сестры (братья), включая сводных.
  4. дедушки и бабушки;
  5. муж или жена;

Остальные родственные связи в данном случае не учитываются.

Это обстоятельство очень важно. Однако от НДФЛ освобождаются продавцы, если жилье находилось в собственности свыше 5 лет.

В целом налогообложение при продаже недвижимости является важным источником поступлений в бюджет.

Поэтому данная сфера подлежит пристальному государственному контролю.

Данная ситуация опасна тем, что в случае исковых требований к предприятию суд может аннулировать сделку. Причем в такой ситуации продавец сам выступает в качестве пострадавшей стороны. Это может существенно затруднить процесс возвращения денег. Если перед сделкой выясняется, что квартира была подарена юридическим лицом либо ИП, покупателю стоит проверить благополучность данного предприятия.
Если перед сделкой выясняется, что квартира была подарена юридическим лицом либо ИП, покупателю стоит проверить благополучность данного предприятия.

Банкротство является серьезным риском при покупке после договора дарения. Если оно произойдет в полугодовой период после дарственной, соглашение может быть аннулировано по суду.

Покупка квартиры, полученной по договору дарения, содержит большое количество рисков. Поэтому при заключении соглашения следует тщательно проверять документацию.

Особое внимание следует уделять нотариальному оформлению.

Однако важно помнить, что расторгнуть дарственную можно только в порядке судебного рассмотрения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Сделка дарения недвижимого имущества, в частности, квартиры, считается одной из наиболее простых и распространенных Любой гражданин вправе продать имущество, принадлежащее ему. Объектом налогообложения является жилье, которое оценивается по Делать подарки очень приятно.
Объектом налогообложения является жилье, которое оценивается по Делать подарки очень приятно.

Но иногда обстоятельства заставляют пожалеть о проявленной щедрости. И возникают Получив в дар недвижимость, не все готовы ее пользоваться. Человек может проживать в городе Бесплатная юридическая консультация: Федеральный номер: © 2021 Все о недвижимости

Сделки с подаренной квартирой.

Что можно и чего нельзя?

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Блоги

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агентаЧастный маклер16 февраля 2021 11 53270Иногда нам приходится проводить сделки с квартирами, которые одна из ее сторон получила в дар. Есть ли специфика работы с собственностью, возникшей таким образом?

На что в этих случаях следует обращать особое внимание?

Разберем два примера – в первом агентство выступает на стороне покупателя, а во втором – продавца. Покупка подаренной квартирыВ том случае, когда наш клиент намерен приобрести квартиру, полученную продавцом в подарок, мы:1) В первую очередь проверяем, являются ли даритель и одариваемый родственниками.

Это могут быть дети и родители, внуки и бабушки с дедушками, братья и сестры. В этом случае очевидно, что дарение происходило в рамках семейных взаимоотношений. 2) Следующий этап проверки – срок владения квартирой.

Очень желательно, чтобы он превышал три года – срок исковой давности. Нам встречались случаи, когда договор дарения недвижимости заключался между незнакомыми людьми. Это сразу настораживало – для подавляющего большинства наших клиентов квартира является слишком большой ценностью, чтобы дарить ее чужому человеку.

Как правило, при внимательном изучении ситуации становилось понятно, что дарением пытались прикрыть возмездную сделку, необходимые условия для проведения которой было невозможно соблюсти.Например, продавец комнаты в коммунальной квартире не смог получить согласие соседа на продажу, и оформил ее подменным договором дарения. Такой договор может быть успешно оспорен в суде.

Отмена дарения квартирыВ Гражданском кодексе РФ существует статья 578, которая так и называется – «Отмена дарения».

Именно она служит причиной того, что многие риэлторы, нотариусы и юристы считают сделку с подаренной квартирой опасной и часто отговаривают от нее клиентов. На наш взгляд, покупка такой квартиры возможна, однако перед сделкой следует обязательно проверить, нет ли оснований предполагать, что данная статья может быть использована. Отмена дарения может произойти по нескольким причинам: — Отмена дарителем или его наследниками в связи с покушением на его жизнь со стороны одариваемого;- Отмена дарителем в связи с ненадлежащим обращением с подаренной собственностью; — Отмена судом, если дарение от имени ИП или юридического лица произошло накануне его банкротства, меньше, чем шесть месяцев до него;- Даритель пережил одариваемого.

Если даритель пережил одариваемого — это условие должно быть прямо указано в договоре дарения квартиры, поэтому его проверка необходима.

Также продавцу нелишним будет перед сделкой заручиться нотариально заверенным согласием дарителя на предполагаемую продажу его квартиры. Кстати, если даже в договоре такая ситуация не предусмотрена, но даритель действительно умер до того, как одариваемый зарегистрировал свое право в Росреестре, ситуация резко усложнится – многое зависит от этапа регистрации и отношения наследников дарителя к его планам, касающимся дарения.

Подаренная квартира и совместно нажитое имуществоЕсть у собственности, возникшей путем дарения, и еще одна особенность – если квартира подарена в браке, она не становится совместно нажитым имуществом, и одариваемый вправе распоряжаться ей единолично.Если рассматривать ситуацию глазами продавца, то, в первую очередь мы хотим предостеречь тех, кто самостоятельно проводит свою сделку – ни в коем случае не пытайтесь заменить договор купли-продажи договором дарения, какой бы выгодной эта замена не казалась во время переговоров сторон. В любой сомнительной ситуации вы можете понести существенные материальные потери. Выступая на стороне продавца, реализующего подаренную ему квартиру, агентство, в первую очередь, проверяет предыдущего собственника – дарителя – на предмет банкротства и другие признаки возможной отмены дарения.

Проблемы, могущие возникнуть после плохо подготовленной сделки, не нужны ни продавцу, ни покупателю, ни нам.70Подпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

  1. Блоги
  1. 22 сентября 2021 3 195
  2. 16 апреля 2021 1 471
  3. 23 апреля 2021 1 327
  4. 2 сентября 2021 3 434
  5. 29 декабря 2021 3 948

На что обратить внимание при покупке полученной в дар квартиры

» Право собственности на квартиру может перейти по дарственной.

Это один из законных способов приобретения недвижимости — но при условии, что дарение было совершено без нарушения норм закона.

Разберемся подробнее, чем рискует покупатель квартиры, полученной по договору дарения. Покупка полученной по дарственной квартиры состоит из следующих этапов:

  1. заключение ;
  2. регистрация перехода права собственности в Росреестре;
  3. уплата продавцом с полученной от продажи квартиры суммы.
  4. передача квартиры покупателю по акту. Этот этап может предшествовать регистрации права собственности. Но обычно передача проводится все-таки после получения документов из Росреестра.
  5. завершение расчетов за купленную квартиру.
  6. проверка недвижимости и оснований ее приобретения продавцом;

Эти же этапы применимы и к любой сделке купли-продажи недвижимости.

Особенностью покупки дарственной квартиры является особое внимание к ее проверке на первом этапе (подробнее об этом ниже).

Если проверка пройдена успешно, договор купли-продажи квартиры заключается сторонами в письменной форме. Его нотариальное удостоверение не обязательно, если речь идет о продаже квартиры целиком.

Если по договору отчуждается в праве собственности на квартиру, его нотариальное удостоверение будет обязательно.

Но нужно учитывать, что удостоверенный нотариусом договор дарения в дальнейшем послужит в пользу продавца в случае перепродажи квартиры. При заключении договора нотариус проверяет соблюдение всех норм закона и свидетельствует, что его стороны находятся в душевном здравии (или, по крайней мере, выглядят таковыми).

Поэтому риск оспаривания нотариально заверенного договора дарения ниже, чем заключенного в простой письменной форме (хотя и не устранен полностью).

Договор дарения предполагает, что человек передаёт свою квартиру другому лицу, не получая ничего взамен.

Поэтому такой договор может быть невыгоден для него. Потребовать подаренную недвижимость назад нельзя. Однако если выяснится, что дарение было совершено под влиянием заблуждения, обмана, насилия, либо даритель не осознавал значения своих действий, сделку дарения могут отменить. В этом случае покупатель может , которое суд вернёт дарителю.

В этом случае покупатель может , которое суд вернёт дарителю. Уплаченные за него средства продавец должен будет вернуть покупателю.

Однако на практике денег можно и не увидеть — продавец может их потратить.

Если у него нет другого имущества и доходов, за счет которых можно возместить столь крупную сумму, покупатель рискует лишиться возможности вернуть уплаченные деньги. Чтобы уменьшить риск оспаривания, нужно внимательно изучить историю квартиры.

Имеют значение следующие обстоятельства:

  1. срок, прошедший после дарения. Чем больше времени прошло с того момента, как продавец зарегистрировал своё право собственности на основании дарственной, тем меньше вероятность возникновения проблем.

И наоборот, если дарение совершено недавно, вероятность оспаривания сделки может быть очень высока.

  1. 2) отношения между дарителем и одаряемым и мотивы для дарственной Важно понять, чем было обусловлено дарение. Полностью полагаться на пояснения продавца здесь нельзя. Необходимо сделать собственные логические выводы. В некоторых ситуациях его причина достаточно очевидна и легко объяснима.

К примеру, родители дарят квартиру замужней дочери или женатому сыну. Дарение позволяет считать такую недвижимость личным имуществом, на которое . Такие мотивы понятны и вызывают меньше вопросов.

Однако дарение может быть заключено между чужими лицами, не являющимися родственниками. К такой ситуации нужно присмотреться очень внимательно — особенно, если даритель находился в пожилом возрасте или имеются сведения о его проблемах со здоровьем.

Подобное дарение могут оспорить родственники или наследники дарителя.

Если же оба тревожных признака налицо (жилье получено в дар недавно от лица, не являющегося родственником продавца, мотивы которого не ясны), от сделки лучше отказаться. Некоторым лицам запрещено принимать подарки. К примеру, запрещено дарение работникам образовательных, медицинских, социальных и иных аналогичных организаций, заведений для детей-сирот и детей без попечения родителей от их воспитанников, а также супругов и родственников воспитанников (статья 575 ГК РФ).

Выяснить это не всегда возможно. Поэтому любая сделка дарения, не имеющая под собой явных причин, потенциально может быть оспорена.

Договор купли-продажи в отношении квартиры, которая получена в дар, не имеет каких-либо специальных особенностей. Единственное, что отличает его от других подобных договоров — описание основания для возникновения права собственности продавца, которое традиционно включается в договоры купли-продажи.

В этом пункте будет указан договор дарения, по которому продавец получил собственность на квартиру.

До продажи право собственности продавца должно быть зарегистрировано в Росреестре. Если регистрация по каким-либо причинам не проведена, лучше не заключать на такую квартиру, а дождаться ее завершения.

Незарегистрированное право собственности может указывать на потенциальные проблемы с недвижимым имуществом.

Договор купли-продажи квартиры г.

Москва ____ _________ 20___ года ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»), и ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»), Совместно именуемые «Стороны», Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора 1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  1. Кадастровый номер _______
  2. Общая площадь ______
  3. Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________
  4. Количество комнат ______
  5. Жилая площадь ______

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора дарения № от _____, удостоверенного нотариусом _______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

2 Цена Договора 2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек. 2.2 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцу в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателю.

Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю.

3 Регистрация перехода права собственности 3.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН). 3.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения цены Квартиры в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора. 4 Акт приема-передачи 4.1 Продавец передаст Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

4.2 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 2 к настоящему Договору.

В случае обнаружения каких-либо недостатков Квартиры Стороны перечислят их в Акте приема-передачи. 4.3 Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателем. 4.4 На момент заключения настоящего Договора совместно с Продавцом в квартире проживают следующие лица _______.

Продавец обязуется обеспечить прекращение их проживания и регистрации по месту жительства в течение 14 рабочих дней после заключения настоящего Договора.

5. Заверения об обстоятельствах 5.1 Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении Квартиры.

5.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6. Ответственность Сторон 6.1 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи Квартиры эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки. 7 Прочие положения 7.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров. 7.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

7.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру. 8 Реквизиты и подписи Сторон Приложения:

  • Кадастровый паспорт
  • Форма акта приема-передачи
  • Выписка из ЕГРН

Продавец обязан уплатить с суммы, полученной от продажи дарственной квартиры. В соответствии с пп. 1 п. 3 ст.

217.1 НК РФ, срок владения недвижимостью для освобождения от налога составляет:

  1. 3 года, если квартира была получена в дар от близкого родственника;
  2. 5 лет в других случаях.

Налог продавец уплачивает самостоятельно. При этом у него нет возможности уменьшить полученную сумму на расходы на приобретение жилого помещения.

Поскольку сделка дарения совершается бесплатно, одаряемый не несет каких-либо расходов в связи с ее совершением.

Заключение договора купли-продажи полученной в дар квартиры имеет ряд особенностей, которые невозможно отразить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб.

226 Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780 Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Опасность покупки квартиры, которую продавцу подарили.

Чем это грозит покупателю?

Когда покупатель узнает, что продавец получил квартиру по дарственному договору, сразу возникает вопрос, какие опасности и подводные камни у такой сделки? Многие полагают, что недвижимость, полученная вследствие безвозмездной сделки, принадлежит одариваемому лицу исключительно условно – только на бумаге.

Поэтому даритель может в любой момент ликвидировать договор, потребовать свое имущество назад.

Само собой, в подавляющем большинстве случаев опасений нет, и реальные основания для их наличия отсутствуют.

В свете правовых последствий дарственный договор приравнивается к купле-продаже (у одариваемого лица появляется право собственности). Однако риски при покупке такой недвижимости все же имеются. Давайте разберемся, какие подводные камни могут быть, и как защитить свое имущество?

При составлении дарственного договора можно вписать в документ некоторые моменты, например, дарят квартиру, но при этом даритель оставляет за собой право постоянного проживания.

Это не запрещено законодательством РФ, наоборот одобряется, потому что такого жильца нельзя выселить из квартиры ни при каких обстоятельствах, даже на фоне смены собственника.

Поэтому если купить такую квартиру, то новый собственник будет проживать с дарителем постоянно.

И никакой суд не поможет решить проблему, поскольку дарителя защищает закон.

Все «прелести» такого неожиданного соседства можно представить и ужаснуться. Поэтому перед покупкой квартиры, перешедшей по дарственному договору, рекомендуется ознакомиться с этим документом. Если в договоре дарения имеется оговорка, что даритель имеет право постоянно проживать в этой квартире, то от покупки лучше отказаться.

Нередко дарственный договор предстает некой альтернативой завещанию. Это делается для того, чтобы избежать в последующем притязаний нежелательных наследников на имущество. Само собой, когда родственники об этом узнают, они пытаются признать сделку недействительной – обращаются в суд.

Бывает и так, что даритель передумал, поэтому пытается отменить безвозмездную сделку. К наиболее частым основаниям для отмены относят:

  • Дарителя ввели в заблуждение, он не понимал природы сделки (например, думал, что подписывает другой документ, а не договор дарения).
  • Даритель в полной мере не понимал, что он делает, когда подписывал документ.
  • Договор дарения оформили мошенническим путем и пр.
  • На момент заключения дарственного договора даритель был недееспособен.

Безусловно, отменить сделку можно, но для этого необходимо представить суду веские доказательства, свидетельствующие о нарушении законодательства РФ. Итак, представьте себе ситуацию, что вы купили квартиру, которая перешла к собственнику по договору дарения.

Родственники обратились в суд и сделку признали недействительной.

Что будет в этой ситуации? Вариантов несколько. Если удастся в суде доказать, что покупатель знал либо не мог не знать, что квартира была получена одариваемым человеком нечестным путем, то вернуть имущество придется законному владельцу. Недобросовестным покупателем могут признать в следующих случаях:

  • Недвижимость за короткий срок продавалась несколько раз, дарилась и приобреталась по явно низкой стоимости.
  • Когда он приобрел недвижимость, при этом не проверил документы, а в реестре была информация о том, что на нее претендуют третьи лица.

Когда такое может быть?

Например, собственность дарителя была переоформлена мошенническим путем. Либо даритель понимал, какой договор подписывает, однако не мог не подписать, поскольку ему угрожали насилием, физической расправой.

Или даритель не понимал, что он делает и т.д.

Безусловно, когда такое выяснится в суде, новый собственник (покупатель квартиры) может потребовать возврата денежных средств за покупку недвижимости, однако получить их на практике практически невозможно. Как результат, человек теряет и немалую сумму, и саму недвижимость. Поэтому покупая квартиру, которая ранее перешла по дарственному договору, рекомендуется быть осторожными.

Лучше учиться на чужих ошибках, чем совершать свои! © 2013-2021

Дарственная на квартиру: все риски сделки

Комов Александр Александрович 19 октября 2018 18390 Поделиться в соц.

сетях Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски.

На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий?

И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?

Буква закона При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.

  1. Предмет сделки – недвижимое имущество: квартира или доля в квартире.
  2. Безвозмездная основа передачи имущества. При дарении недвижимости подразумевается, что она передается другому лицу безвозмездно, то есть в дар. Никаких денежных средств и никаких услуг взамен подаренного имущества даритель в этой ситуации не получает.
  3. Стороны сделки. Их две – даритель и одариваемый. Первый, являясь владельцем недвижимости, передает ее другому лицу – одариваемому, который это имущество принимает. Дарителем может выступать физическое лицо, но это может быть и юрлицо. Одариваемый может относиться и к той, и к другой категории. Стороны могут являться и родственниками, и лицами, которые в родственных отношениях не состоят.

Когда дарение квартиры запрещено Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

  1. учеником учителю.
  2. Если обе стороны – коммерческие предприятия;
  3. государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
  4. при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;

Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей.

Документ при этом не подписывается. Когда договор дарения является законным?

Чтобы такой документ был легитимным, должно быть соблюдено несколько важных условий.

  1. Обязательно должно быть две стороны сделки: даритель и одариваемый.
  2. Недвижимость (квартира или доля в ней) должна быть передана безвозмездно: никакой оплаты за полученное имущество не предусматривается.
  3. Обременения для одариваемого при заключении должны полностью отсутствовать.

Виды дарственной на квартиру Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения.

Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.

  1. Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.
  2. Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).

Преимущества оформления дарственной на недвижимость Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками. Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора.

Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней.

В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

  1. Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, — чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
  2. Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
  3. Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
  4. Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.
  5. Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
  6. Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.

Минусы и риски дарения Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

  1. В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
  2. Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.
  3. Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.

Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье.

Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.

Когда выгодно передавать жилье по договору дарения? Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

  1. у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.
  2. у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
  3. стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;

Когда у собственника квартиры или доли в ней есть сомнения в том, что одариваемое лицо оправдает его доверие, юристы рекомендуют использовать другие варианты оформления сделки с недвижимым имуществом, например, завещание или договор мены.

По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости — другое имущество или услуги.

Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней. Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.

Как подстраховаться при заключении договора дарения? Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом. Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам.

Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения. Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ.

Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю. Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.

Образец: Договор дарения Договор дарения квартиры Договор дарения земельного участка и жилого дома Заключение Договор дарения квартиры или доли в ней дает сторонам ряд существенных преимуществ, но в то же время содержит определенные условия и риски. По словам юристов, при выборе этой формы оформления передачи квартиры или доли в ней стоит внимательно оценить, в каких отношениях находятся потенциальный даритель и одариваемый. Такая форма оформления отношений, полагают специалисты, позволяет выиграть обеим сторонам только при условии, что они являются родственниками и между ними существует высокий уровень доверия.