Отношения наймодателя и нанимателя

Отношения наймодателя и нанимателя

Отношения наймодателя и нанимателя

Защита от рисков при найме квартиры


Частнопрактикующий юрист 17 Декабря 2018 Как правильно внести плату за квартиру, избежать обвинений в причинении вреда имуществу и можно ли не передавать хозяину ключи от нового замка? По договору коммерческого найма жилое помещение, в частности квартира, передается гражданину для проживания за плату на срок не более пяти лет. Договор должен включать описание жилья и размер платы за него. Рекомендую также указать проживающих в квартире лиц, сроки найма и порядок оплаты коммунальных услуг.

Заключение письменного договора позволяет урегулировать отношения нанимателя и наймодателя, тем самым предотвращая возможные споры о правомерности пребывания в квартире, о порядке повышения платы за жилье и т.д.

При передаче квартиры нужно составить . В нем следует перечислить находящееся в квартире имущество, которым вы планируете пользоваться.

В противном случае наймодатель сможет вынести это имущество и сказать, что раз в документах не оговорено его предоставление вам в пользование, то он имеет на это право. Потрудитесь все внимательно проверить и зафиксировать замеченные недостатки квартиры и имущества, иначе позже наймодатель сможет использовать их как инструмент давления на вас, говоря о взыскании расходов на ремонт или удержании этих сумм из депозита.

Оговаривайте необходимость оформления на стадии заключения договора. Это защитит вас от риска предъявления наймодателем исков о взыскании уже уплаченных денег.

И не бойтесь показаться невежливым или испортить отношения такой просьбой. Ваш интерес правомерен, и наймодатель должен его уважать. Расписку о получении денег должен выдавать тот человек, с которым у вас заключен договор найма, или тот, кто указан в качестве получателя денежных средств по такому договору.

Никаких мам, пап, сестер, мужей и т.д. Они могут получать от вас деньги только в том случае, если уполномочены на это наймодателем. Факт наделения полномочием может подтверждаться доверенностью, оформленной наймодателем в вашем присутствии, нотариальной доверенностью или письмом наймодателя, направленным вам с его электронной почты, указанной в договоре в качестве одного из его реквизитов.

Расписка составляется в простой письменной форме и обязательно должна содержать сведения о том, кто и от кого сколько получил, на каком основании, а также дату составления. Оформляться она должна в вашем присутствии – во всяком случае, при вас ставится подпись на ней.

Это позволит исключить риск того, что подпись на расписке проставит другой человек и в дальнейшем в суде вы не сможете подтвердить факт внесения денег за квартиру. Если перечисляете деньги на карту, номер счета должен быть указан в договоре. Представим такую ситуацию: вы предложили наймодателю безналичный расчет, он согласился и дал реквизиты карты своей матери.

Настаивайте на том, чтобы данный счет был прописан в дополнительном соглашении к договору как реквизиты платежа.

В противном случае при необходимости вы не сможете доказать факт внесения платы за квартиру в суде, что позволит наймодателю взыскать с вас эту сумму. Часто наниматель, обеспокоенный за свою безопасность и безопасность своего имущества, заинтересован в смене замка на входной двери. Наймодатель в большинстве случаев не возражает, но при этом просит передать ему дубликат нового ключа.

Тут возникает вопрос: может ли наниматель сменить замок без согласия наймодателя и без передачи ему дубликата?

Да, может, и вот почему. В соответствии с п.

1 ст. 671 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ) по договору найма собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, то есть наймодатель, обязуется предоставить нанимателю помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. По своей сути договор коммерческого найма жилого помещения – это договор аренды отдельного вида имущества (жилого помещения), ведь и аренда, и коммерческий наем предполагают передачу имущества во владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом по договору коммерческого найма помещение всегда передается нанимателю – физическому лицу.

Юридическому лицу помещение передается по договору аренды.

Судебная практика подтверждает, что арендодатель, передав имущество в аренду, остается его собственником, но лишается прав пользования и владения переданным имуществом на срок действия договора аренды1. Это означает не только то, что наймодатель, сдавший помещений в коммерческий наем, лишается права проживать в нем, но и то, что он лишается права доступа к этому помещению.

Этот вывод подтверждается и тем, что в договоры коммерческого найма часто включается условие о том, что наймодатель вправе посещать сданное в наем помещение не чаще раза в месяц при условии предварительного согласования и в присутствии нанимателя. Если у наймодателя есть ключи от квартиры, ему доступна возможность посещать ее в любое время.

Если у наймодателя есть ключи от квартиры, ему доступна возможность посещать ее в любое время. При этом в случае пропажи чего-либо нанимателю бывает трудно доказать факт наличия в квартире этого имущества. Наймодатель же защищен тем, что при передаче квартиры составляется акт, где документируется, какое имущество и в каком состоянии передано нанимателю.

В случае причинения вреда наймодатель может предъявить иск к нанимателю, и доказывание трудностей не составит. Таким образом, с точки зрения закона, толкования договорных условий и необходимости достижения баланса интересов нанимателя и наймодателя представляется, что, если иное не оговорено в договоре, наниматель вправе сменить замок в помещении без согласования и даже без уведомления наймодателя и не предоставлять ему дубликат ключей.

1 Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. по делу № А66-6962/2012 (Определением ВАС РФ от 11 ноября 2013 г.

№ ВАС-15410/13 отказано в передаче дела № А66-6962/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления); Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2009 г.

№ 18АП-8044/2009 по делу № А76-10288/2009. Если в договоре нет упоминания о вашем праве расторгнуть его досрочно, то вы можете отказаться от него, уведомив наймодателя за три месяца до даты расторжения (ст. 687 ГК РФ). Выезд из квартиры до истечения этого срока не освобождает вас от обязанности оплатить этот период2.

Часто в договоре предусматривается право нанимателя на досрочный отказ от договора найма с условием об уведомлении наймодателя за месяц.

В случае выезда нанимателя из квартиры до истечения этого срока его обязанность оплатить указанный период сохраняется.

Кроме того, в договоре может быть указано, что наймодатель не возвращает страховой депозит, если наниматель досрочно расторгает договор. Настаивайте на исключении этого условия из проекта договора, поскольку иначе наймодатель правомерно оставит себе депозит за сам факт его досрочного расторжения3. 2 Апелляционное определение Московского городского суда от 8 апреля 2014 г.
2 Апелляционное определение Московского городского суда от 8 апреля 2014 г.

по делу № 33-11477. 3 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 августа 2017 г. № 33-31578/2017. Часто в договорах предусматривается право наймодателя на досрочное расторжение договора при условии уведомления нанимателя за месяц и выплаты компенсации в размере одного депозита. Включением такого условия вы в некоторой степени защитите себя от случаев, когда наймодатель пытается выселить вас силой, сменив замки в ваше отсутствие.

Немедленно свяжитесь с наймодателем и требуйте выдать вам ваше имущество – разговор этот запишите на диктофон. При этом выстроить его лучше так, чтобы наймодатель подтвердил факт наличия в квартире вашего имущества с указанием конкретных вещей, а также смену замка.

Предупредите его о возможной уголовной ответственности за кражу вещей (ст. 158 УК РФ), самоуправство (ст.

330 УК РФ) и нарушение неприкосновенности жилища (ст.

139 УК РФ). Если добровольно он вещи не выдает, то вы можете сломать замок и забрать их, поскольку в данном случае ваше право несоизмеримо ценнее и значимее, чем право наймодателя, которое будет нарушено вашими действиями.

Данные действия будут являться самозащитой права (ст. 14 ГК РФ) и не могут быть квалифицированы как преступление, в частности как самоуправство (ст. 330 УК РФ). Запомните: именно вы являетесь законным владельцем и пользователем этой квартиры, а наймодатель нарушает закон.

Если вы сами не заберете свои вещи, то они могут быть похищены наймодателем, и вам придется доказывать в суде, что эти вещи действительно находились в квартире в момент, когда вы утратили к ней доступ. С учетом того что сделать это практически невозможно, вы попросту потеряете их4.

4 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 апреля 2018 г. по делу № 33-15381/2018; Апелляционное определение Московского городского суда от 16 мая 2017 г. по делу № 33-18489/2017. Часто при сдаче квартиры возникают споры о том, должна ли квартира передаваться в убранном состоянии.

Если наймодателя не устраивает отсутствие уборки или ее качество, то он удерживает эту сумму из депозита.

Однако согласно судебной практике наниматель не обязан проводить уборку, если на то нет указания в договоре5. 5 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2017 г.

№ 33-9729/2017 по делу № 2-516/2017.

Возможна такая ситуация: недостатки существовали в момент приемки вами квартиры, но наймодатель ссылается на то, что в акте они не зафиксированы. Однако неуказание этих недостатков в акте не означает, что их не было на тот момент. В суде именно наймодатель должен будет доказывать причинение вреда имуществу вами.

В суде именно наймодатель должен будет доказывать причинение вреда имуществу вами. Если вы этот факт не признаете и ранее нигде его не признавали, то наймодатель, должен будет доказать, что повреждения возникли в период, когда вы занимали квартиру6. 6 Определение Московского городского суда от 18 апреля 2018 г.

№ 4г-3011/2018. Учтите, несмотря на то что квартира вам будет передаваться скорее не с новыми ремонтом и имуществом, возмещаться расходы будут исходя из покупки новых вещей, если вы не докажете возможность восстановления имущества наймодателя при помощи бывших в употреблении средств7. Например, представим, что в сданной вам квартире имелся подержанный стол определенной модели, и в ходе проживания вы его сломали. Если вы докажете возможность приобрести подержанный стол этой же модели, то вы не должны будете оплачивать покупку нового стола.

7 Апелляционное определение Московского городского суда от 4 декабря 2017 г.

по делу № 33-40529/2017. В случае если наймодатель пытается удержать или уменьшить сумму депозита, нужно помнить: как правило, назначение депозита по договору – это компенсация возможного неплатежа со стороны нанимателя или повреждений помещения, которые не подпадают под понятие «нормальный износ».

Депозит не должен быть компенсацией износа квартиры, который происходит при ее обычной эксплуатации (потускнела краска, отклеились обои и т.д.).

Попытки уменьшить сумму возвращаемого депозита под предлогом необходимости уборки или иных причин, не связанных с назначением депозита, неправомерны.

В таком случае можете заявить наймодателю, что намерены возвратить депозит в судебном порядке, возложив на него судебные расходы. Раньше не все работники успевали вовремя обратиться в суд за компенсацией.

После внесения поправок в Трудовой кодекс времени у них на это будет больше. Как работнику взыскать компенсацию, а работодателю защититься от незаконных требований сотрудников?

Когда заграничные гости обязаны покинуть нашу страну и что им сделать, чтобы можно было остаться?

Ответы на вопросы иностранных граждан, задержавшихся в России из-за пандемии. За неисполнение предписания Росфинмониторинга организации назначат штраф до 1 млн руб. А за легализацию имущества, приобретенного другими лицами преступным путем, предпринимателю грозит до 7 лет лишения свободы.

Для минимизации рисков следует ознакомиться с нормативными документами, где определены порядок проведения проверок бизнеса и критерии оценки «необычных» сделок

Глава 35 Наем жилого помещения статьи с 671 по 688

Глава 35. Наем жилого помещения статьи с 671 по 688. Статья 671. Договор найма жилого помещения 1.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования 1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Рекомендуем прочесть:  В мфц выдают полис без регистрации

2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 – 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения 1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. 2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса. Статья 674. Форма договора найма жилого помещения Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.

В этом случае такие граждане являются сонанимателями. Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем.

При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. Статья 680. Временные жильцы Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением.

Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения 1.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Статья 682. Плата за жилое помещение 1.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения 1.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 – 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Статья 685. Поднаем жилого помещения 1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.

Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. 2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. 3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. 5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения 1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: Комментарий: Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи. Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Похожие статьи по теме Показать ещё

Кто такой наниматель жилого помещения?

Приобретать своё жильё для многих граждан очень дорого.

Позволить себе такую роскошь, особенно в крупных городах с высокими ценами на недвижимость, может далеко не каждый. Поэтому чаще всего люди снимают жильё, являясь полноправными владельцами квартир, принадлежащих на правах собственности другим лицам. Получая в пользование жильё, гражданин приобретает определенный набор прав и обязанностей по использованию жилого помещения.

Такая аренда обычно носит возмездный характер. Наниматель жилого помещения – это то лицо, которое заключает договор найма квартиры с ее собственником и за определенную плату проживает там в течение срока действия договора.

Взаимоотношениям нанимателя и наймодателя в ГК РФ посвящена целая глава.

Наниматель жилого помещения – это лицо, получающее от наймодателя для временного проживания жильё по договору социального или коммерческого найма. Порядок социального и коммерческого найма регламентирован главой 35 ГК РФ. В договоре найма участвуют две стороны: наниматель и наймодатель.

Рекомендуем прочесть:  Плавание по многодетный

Первый получает за определенную постоянную плату изолированное жильё для проживания его и членов его семьи, второй – получает деньги за отданное в распоряжение жильё. Отличаются коммерческий и социальный найма следующими особенностями:

  1. в социальном найме в лице наймодателя выступает государство или муниципалитет.
  2. в коммерческом найме жильё получает физическое лицо от другого физического лица – собственника помещения;

Жилье для сдачи в социальный найм принадлежит к государственному или муниципальному жилищному фонду. Собственников в лице физических лиц у него нет.

Чтобы получить такое жильё в пользование, наниматель должен иметь статус нуждающегося в жильё и стоять на очереди на получение недвижимости.

В последствии спустя время он получит возможность его приватизировать, если по-прежнему будет удовлетворять утверждённым на законодательном уровне критериям. Кто такой наниматель и наймодатель, мы разобрались.

Осталось понять, в чем заключаются их основные права и обязанности при распоряжении жильем. Сегодня многие ошибочно полагают, что снимать квартиру у физического лица означает – брать ее в аренду. На самом деле это не так. Проживая в чужой квартире, Вы выступаете в роли нанимателя помещения.

Отношения аренды здесь не имеют места быть. Аренда как вид гражданско-правовых отношений регламентирована главой 34 ГК РФ. К найму аренда не имеет никакого отношения.

Нужно понять, арендатор и наниматель – в чем разница между ними? И тот, и другой пользуется не принадлежащим ему на правах собственности имуществом.

Отличаются арендатор и наниматель следующими характеристиками:

  • Найм возникает между нанимателем и наймодателем, аренда – между арендатором и арендодателем.
  • Объектом найма выступает только жилое помещение, в аренду можно сдавать офис, склад, производственный цех и многое другое.
  • В роли арендатора может выступать юридическое лицо, в роли нанимателя – только гражданин и члены его семьи.

В отличие от договора аренды расторгнуть соглашение о найме помещения по инициативе наймодателя можно только в судебном порядке. Максимальный срок действия договора найма составляет 5 лет.

При этом его не нужно регистрировать в специальных органах, даже если он заключён на максимальный срок.

Договор аренды же нужно регистрировать в обязательном порядке, если он действует более года.

Поэтому многие заключают договора аренды на срок меньше года. Социальный найм более защищён с точки зрения прав нанимателя помещения, чем коммерческий.

Однако стать участником социального договора найма не так просто. Если речь идёт о социальном найме помещения, в роли нанимателей будут выступать по договору все члены семьи, проживающие совместно с главным нанимателем помещения. Однако до сих пор даже в 2021 году многие граждане сдают свои квартиры именно по договору аренды другим физическим лицам сроком менее года для освобождения от регистрации.

Права нанимателя строго регламентированы нормами ГК РФ и самим договором найма.

Нарушение его прав наймодателем может служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. Наниматель по договору найма вправе:

  • Владеть и пользоваться жильем – ст. 672 ГК РФ.
  • Вселять в жильё любых граждан с согласия собственника – ст. 679 ГК РФ.
  • Расторгнуть соглашение с обязательным предупреждением собственника за 3 месяца.
  • В преимущественном порядке продлить соглашение о найме – ст. 684 ГК РФ.
  • Вселять в жильё несовершеннолетних без согласия собственника.
  • С согласия наймодателя производить реконструкцию и переустройство жилья.
  • Расторгнуть соглашение в судебном порядке, если в нем невозможно жить из-за отсутствия благоустройства не по вине нанимателя.
  • Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
  • Продолжать пользоваться жильем даже при переходе права собственности от одного лица к другому – ст. 675 ГК РФ.
  • Требовать от нанимателя привести жильё в пригодное для жизни состояние – ст. 676 ГК РФ.

В роли нанимателя может выступать только дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет.

Являясь пользователем жилого помещения, наниматель обязан содержать его в чистом и пригодном для жизни состоянии, а также оплачивать ежемесячно коммунальные услуги.

Многие не знают, кто должен платить за капитальный ремонт: собственник или наниматель? Фактически жильё принадлежит собственнику, поэтому за капитальный ремонт должен будет платить именно он. Капитальный ремонт оплачивается по отдельной квитанции, которая никакого отношения не имеет к общим коммунальным платежам.

Наниматель вообще может прожить в квартире всего полгода и так и не дождаться капитального ремонта. Должен ли наниматель платить за содержание и ремонт жилого помещения?

За ремонт жилого помещения он должен платить только в том случае, если речь идет о текущем ремонте.

Капитальный ремонт оплачивает наймодатель. За содержание помещения может платить как один, так и другой. Все в этом случае будет зависеть напрямую от условий договора социального или коммерческого найма.

Помимо прав наниматель несёт определенный набор обязанностей, неисполнение которых может повлечь расторжение договора со стороны наймодателя.

Обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения можно обозначить следующим образом:

  • Вовремя оплачивать платежи за пользование жильем.
  • Использовать жильё по назначению, то есть проживать в нем – ст. 678 ГК РФ.
  • Обеспечивать сохранность квартиры.
  • Уведомлять собственника о вселении других временный жильцов – ст. 680 ГК РФ.
  • Без согласия наймодателя не вселять в жильё других жильцов – ст. 679 ГК РФ.
  • Поддерживать жилье в пригодном для жизни состоянии.
  • Без согласия наймодателя не переустраивать жильё.
  • Регулярно вносить коммунальные платежи.
  • Оплачивать текущий ремонт жилья – ст. 681 ГК РФ.

На основании принципа свободы договора соглашение о найме может содержать в себе и другие обязанности нанимателя, которые не противоречат действующим нормам ГК РФ. Если наниматель в течение полугода не будет оплачивать коммунальные платежи, наймодатель может начинать в отношении него процедуру утраты права пользования помещением. Если на жильца будут жаловаться соседи, он будет вести асоциальный образ жизни, то по инициативе собственника помещения он будет лишён права пользования через суд и выселен из квартиры.

Единичный факт повреждения или уничтожения имущества также будет служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае использования жилья не по назначению наниматель также будет подлежать выселению. Это может произойти, если он начнёт вести коммерческую деятельность в квартире.

Наймодатель также имеет определенный набор прав и обязанностей в отношении своего жилья и взаимоотношений с нанимателем. Он вправе требовать от нанимателя оплаты аренды и коммунальных платежей. Он может инициировать процедуру выселения при нарушении условий договора со стороны нанимателя квартиры.

После окончания срока действия договора собственник должен получить обратно в распоряжение своё жильё. В ст. 676 ГК РФ зафиксированы основные обязанности наймодателя по договору коммерческого найма. К примеру, он обязан будет заключить новый договор найма с тем же нанимателем, если последний пожелает его продлить.

Выбрать другого жильца просто так у него не получится.

Если речь идёт о социальном найме, то наймодатель может запретить вселять в жильё других лиц в случае, если при этом будет нарушена норма площади на каждого жильца. После заключения социального контракта наймодатель в лице муниципалитета обязан передать жильё в течение 10 дней по акту приема-передачи. Когда договор перестанет действовать, наймодатель должен будет получить жильё обратно также по акту приема-передачи.

Вторая сторона не должна подписывать акт, если второй стороной был нанесён какой-либо ущерб жилому помещению. Наниматель жилого помещения получает недвижимость всегда во временное пользование для проживания по договору социального или коммерческого найма.

Использование жилья для проживания не считается арендой, это найм, в котором нанимателем может выступать только физическое лицо. Каждая из сторон соглашения несёт свои права и обязанности, нарушение которых влечёт расторжение договора и выселение нанимателя помещения. Поделиться ВКонтакте Facebook Одноклассники Twitter Добавить комментарий

Договор найма – риски для собственника и чего не знают наниматели?

11 марта 2021251 прочитал2 мин.310 просмотров публикацииУникальные посетители страницы251 прочитал до концаЭто 81% от открывших публикацию2 минуты — среднее время чтенияВ отношении жилых помещений между гражданами может быть заключен только договор найма, в соответствии с гл.

35 ГК РФ. Договор аренды заключается с юридическими лицами.На практике договора найма не соответствуют требованиям гражданского законодательства. Наниматели обычно не идут в суд за защитой своих прав, а чаще всего даже и не знают, какие права у них есть.

Собственники тоже находятся в неведенье. В случае обращения в суд, пункты договора, которые противоречат Гражданскому кодексу РФ просто не будут применятся.Обычно в договорах найма предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по инициативе как нанимателя, так и наймодателя, с предупреждением противоположной стороны за 30 дней.

ГК РФ такую возможность не предусматривает.

Нормы в отношении причин досрочного расторжения являются императивными и не могут быть изменены по инициативе сторон. Собственник может досрочно расторгнуть договор найма в судебном порядке (иной порядок, кроме судебного не предусмотрен) по следующим причинам:- разрушение и порча жилого помещения;- использование помещения не по назначению;- систематическое нарушение прав и интересов соседей;- не внесении платы за наем: в отношении долгосрочных договоров аренды – более 6 месяцев, в краткосрочных – более 2 раз подряд.В договорах найма на 11 месяцев, не внесение платы в течении 5-10 дней является как основанием для досрочного расторжения, что не соответствует ст. 687 ГК РФ.Наниматель может досрочно расторгнуть договор найма в любое время, предупредив собственника письменно за 3 месяца (а не за 30 дней).Получается на практике требования закона не соблюдаются как наймодателями, так и нанимателями.Отсутствие государственной регистрации долгосрочных договоров найма, не является основанием для признания их незаключенными или недействительными, если сторонами достигнуто соглашение по всем необходимым условиям договора и они исполняют его надлежащим образом.

Такова позиция судов. Продажа жилого помещения не является основанием для прекращения договора найма.

Права и обязанности наймодателя по договору переходят к новому собственнику.Нанимателю выгодно заключать долгосрочный договор, наймодателю – краткосрочный, т.е.

сроком до одного года. Договор найма на неопределенный срок считается заключенным на 5 лет.

При этом собственники должны знать о правах нанимателя и о последствиях, которые возникнут, в случае обращения их в суд. Мой совет собственникам – вопрос с выселение и досрочным расторжением договора найма решать полюбовно.

Сотрудники полиции не имеют право выселить нанимателя, проживающего по договору найма, без решения суда.Вопросы – пишите в комментариях. Подписывайтесь на мой канал, дальше будет интересней…Статья также будет размещена в моем Instagram.

Права и обязанности сторон договора найма жилья жилищного фонда социального использования

„В 1991 году мне на производстве выделили квартиру, вселились в нее на основаниии ордера. При вселении нами был подписан типовой договор о соцнайме жилья. Жилье было ведомственное. Время шло, менялись обслуживающие организации несколько раз, уже и предприятия, в чем ведомстве был дом, нет.

Более 15 лет дом обслуживает управляющая компания, которой мы доброовестно платили. В ноябре 2018 года вдруг приносят квитанцию отдельно на оплату найма жилья, собственник КУМИ городского поселения. В квитанции стоит найм долг 19659,63 в месяц оплата 418,29.

Арифметическим путем выясняю, что я должница почти четыре года. Из квитанций, по которым мы платили в УК, найм был выделен в КУМИ. Никаких уведомлений не было, договор отдельно на найм с КУМИ никто не предлагал заключить и не заключали.

По платам в УК определить это было невозможно, потому что плата все время росла, и определить, что мы с изъятием платы на найм, стали платить меньше и проявить интерес к этому, не имели возможности.

При наших мизерных зарплатах, а теперь пенсиях, нет резона копить долги. Но и мы не экстрасенсы, чтобы обладать ккими-то экстросенсорными способностями и определить, что произошли какие-то изменения и плата за найм перешла от управляющей компании в КУМИ города.

С ноября месяца стали приносить платежки, на которых нет никаких электронных кодов, просто стоит адрес КУМИ и сумма оплаты. Никто не удосужился никакого договора заключить и определить обязанности и права сторон. Через депутата сделала запрос, Городская администрация дала ответ (дословно)

«Применительно к жилищным отношениям в сфере социального найма, ордер на жилое помещение и договор социального найма жилого помещения находятся в тесном, неразрывном единстве и взаимодействии»

.

Но, пардон, имея на руках ордер, в нем не указано, что плата за найм переходит из «пук в руки».