Оформление документов по ипотеке после ввода дома в эксплуатацию

Оформление документов по ипотеке после ввода дома в эксплуатацию

Новостройка, ипотека, ключи в руках. Что делать дальше


13 октября 20213,2 тыс. прочитали1 мин.3,6 тыс. просмотр публикацииУникальные посетители страницы3,2 тыс. прочитали до концаЭто 88% от открывших публикацию1 минута — среднее время чтенияДом достроен, ключи от квартиры получены, акт приема-передачи подписан.

Казалось бы, все трудности и поводы для беспокойства позади, но осталось оформить еще несколько документов без которых не обойтись.Запросить оценку можно в любой компании получившей аккредитацию вашего банка. Она требуется банку в том случае, если возникает задолженность по ипотеке и банк накладывает обременения на квартиру.

Ее используют при разделе имущества и операций с налоговой. Дождитесь момента когда дом пройдет кадастровый учет, как правило это занимает не более шести месяцев, уже после можно начинать процедуру регистрации. Если ваш договор содержит обязательство по оформлению закладной, то вам следует обратиться в банк для заключения дополнительного соглашения.

Если данного обязательства нет, то можно сразу обращаться в МФЦ, вам потребуются следующие документы:

  1. Договор-основания на квартиру
  2. Свидетельство о браке, если квартира оформляется в совместную собственность супругами
  3. Доп. соглашение об отмене закладной, если было оформлено
  4. Ипотечный договор и его копия
  5. Паспорт для каждого из участников
  6. Акт приема-передачи для каждого из участников и один дополнительный
  7. Квитанция об оплате госпошлины

Срок регистрации права не должен превышать 9 дней. Как результат вам будет выдана выписка из ЕГРН и договор долевого участия с отметкой о регистрации.

На эту процедуру отводится три месяца с момента оформления права собственности.

Это требуется для подтверждения использования средств по назначению. Так как квартира находится в залоге у банка, то вы обязаны ее застраховать. И, конечно, это сможет обезопасить вас в ряде непредвиденных ситуаций. Например, если вас затопили соседи или случился пожар.Вы в праве вернуть до 390 тыс.
Например, если вас затопили соседи или случился пожар.Вы в праве вернуть до 390 тыс.

рублей, подробно процесс оформления вычета мы описали в нашей .Процесс оформления вышеперечисленных документов не должен вызвать трудностей.

За квалифицированной поддержкой по вопросам покупки, продажи и юридическому сопровождению вы всегда можете обратиться в .

Что такое сдача дома в эксплуатацию: порядок и особенности

» Красочные баннеры убеждают, что дом сдан в эксплуатацию, а рекламные объявления на сайте такого застройщика обещают скорое заселение. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и готовиться к новоселью.

На самом деле все не так радужно, поскольку от сдачи дома до заселения иногда проходят месяцы, а то и годы. Собственников жилья могут ждать неприятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи ключей или дефекты строительства. Поэтому дольщикам стоит знать, что делать дальше, когда дом введен в эксплуатацию?

Содержание В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья. Такое представление сформировали застройщики, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.

Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ.

В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта. Срок сдачи – это планируемая дата окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Ее застройщик назначает самостоятельно и корректирует, без согласия инвесторов. Для дольщика важнее второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры. Этот срок не подлежит изменению в одностороннем порядке.

В случае его несоблюдения дольщик вправе требовать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта.

Застройщики, пользуясь , прописывают в договоре не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта.

Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой отсчитывается срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в орган или организацию, выдавшие разрешение на строительство (указаны в проектной декларации строительной компании).

Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам – до 31 января 2018 года.

После этой даты можно требовать с застройщика уплаты неустойки. Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию Для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должны быть завершены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, обустроены инженерные коммуникации и т.д.

К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, присвоен почтовый адрес, заключены контракты с поставщиками энергоресурсов. Госкомиссия проверяет дом на соответствие действующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам. Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он обращается в орган, выдавший разрешение на строительство.
Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он обращается в орган, выдавший разрешение на строительство.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик подает документы на регистрацию дома в Росреестре, а затем только жилье передается дольщикам.

Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев. В случае выявления нарушений комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получения акта сдачи дома. Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик обязан не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения дольщику прибыть для принятия своей квартиры.

Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за объект.

Бывают случаи, когда все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик или лицо, к которому перешли права на так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче. Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается? Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ.

Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок. При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ.

Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.

В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика.

При нарушении срока передачи жилья, строительная компания обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за каждый день просрочки.

Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья. Рассчитать размер компенсации можно с помощью нашего . Положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно составлена претензия.

Положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно составлена претензия.

Нужно предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на действующие законы, а также верно . Кроме того, нужно указать банковские реквизиты и предельный срок, отведенный для выплаты неустойки. Доверьте составление претензии грамотному , поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.

Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ ДДУ с учетом особенностей каждого застройщика и предложат порядок действий для взыскания максимальной неустойки. Разберем пример недобросовестных действий строительной компании.

Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома и направил дольщику приглашение на приемку. Дольщик перезвонил, чтобы записаться на осмотр, но ему ответили:

«Это уведомление – формальность, когда дом реально будет готов, вы получите СМС»

. Таким образом застройщик пытается переложить ответственность на дольщика – якобы тот уклоняется от приемки жилья и игнорирует приглашения.

Поэтому мы рекомендуем дольщикам направлять также ценное письмо с описью вложения застройщику с требованием назначить конкретные дату и время приемки. В нем указать, что фактически объект не готов к осмотру, несмотря на уведомление.

Что делать, если претензия осталась без ответа при вводе дома в эксплуатацию?

Если деньги не поступят на счет дольщика до обозначенной даты, то можно обращаться в суд. Кроме уплаты неустойки и возмещения расходов, по закону «О защите прав потребителей», в исковое заявление включаются следующие требования:

  1. взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
  2. компенсация морального вреда;
  3. оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
  4. издержки дольщика на судебные расходы.

Имейте в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить статью 333 ГК РФ и уменьшить неустойку, если посчитает, что ее размер не соответствует убыткам дольщика.

Чтобы этого избежать, подключите к делу грамотного юриста ЮК «Хелп консалтинг». Затягивать с взысканием не стоит. При массовой подаче исков, застройщики начинают активно выводить деньги со счетов.

Поэтому шанс получить неустойку выше у тех дольщиков, кто обратиться в суд одним из первых.

Если с даты передачи объекта по ДДУ прошло более 2 месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке и взыскать с него пеню за пользование средствами.

В данном случае проценты будут начисляться за весь период действия договора, т.е.

с момента внесения дольщиком денег. Более подробно узнать о процедуре расторжения договора, можно в статье.

Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками? Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей.

В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.

Подписывая акт приема-передачи, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены качественно, и никаких претензий к строителям у него нет. Чтобы избежать финансовых расходов в будущем, соблюдайте . Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки.

Об ее особенностях можно почитать в статье «».

Дольщик вправе потребовать от застройщика следующих действий:

  1. оплату ремонта.
  2. полного устранения всех выявленных дефектов строительства на безвозмездной основе;
  3. уменьшения цены договора;

В претензии также необходимо указать срок, до которого строительная компания должна исправить недоделки.

В противном случае дольщик имеет право потребовать с застройщика пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки.

ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в сфере долевого строительства. Работаем без предоплаты. Услуги оплачиваются по факту взыскания неустойки с застройщика.

Заключение При несвоевременной передаче жилья, с самого начала требуйте с застройщика неустойку за нарушение обязательств по ДДУ.

Закон полностью на стороне дольщиков, нужно только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты. Это подтверждается нашим многолетним опытом Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются максимально возможной компенсации.

Наши юристы подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры с застройщиком, составят исковое заявление и примут участие во всех этапах судебного процесса. Чтобы получить бесплатную , позвоните по телефонам, указанным в разделе «Контакты». Автор статьи: Рагулина Наталия Валерьевна Младший юрист Московская государственная юридическая академия им.

О.Е. Кутафина Стаж работы: 2 года (48) Выигранных дел: более 50 Будьте в курсе новостей!Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту: Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Как правильно оформить квартиру в собственность после сдачи дома – пошаговая инструкция

» Приобретение жилья на стадии строительства в настоящее время является весьма распространенной практикой.

Во-первых, стоимость такой квартиры на порядок ниже, чем у жилья, находящегося в уже построенном доме, а, во-вторых, в этом случае покупателю предоставляется право выбора квартиры, наиболее полно отвечающей его требованиям. Однако с юридической точки зрения на жилое помещение, находящееся в недостроенном доме, нельзя получить право собственности – ведь оформлять его, по сути, не на что.

Именно поэтому соответствующее свидетельство может быть получено покупателем квартиры только после того, как дом будет передан в эксплуатацию в соответствии со всеми законодательными требованиями.

Как оформить необходимые документы, и что для этого потребуется приобретателю жилья? Для того чтобы получить право на заселение в дом после того, как он будет построен, недостаточно дождаться завершения всех работ и окончания процесса отделки жилых помещений. Чаще всего на практике оказывается, что дом, фактически готовый к заселению, юридически не зарегистрирован в качестве жилого и не имеет всей необходимой для ввода в эксплуатацию документации.

Именно поэтому владелец жилья, приобретенного на стадии строительства, может столкнуться со следующими трудностями при оформлении документов и последующем заселении:

  1. сложности с оформлением кредита под залог имущества – как правило, кредитные организации устанавливают гораздо больший процент по займу в том случае, если в качестве залога выступает недостроенное жилье;
  2. невозможность оформления льгот и компенсаций на коммунальные услуги.
  3. без оформленных документов на оплаченное жилье, его владелец не сможет в полной мере реализовать свои права: продать, подарить или завещать квартиру, зарегистрироваться в ней и, как следствие, получить загранпаспорт, записать ребенка в школу или сад (особенно остро эта проблема встает в крупных городах, например, в Москве);

Оформление документации, предоставляющей собственнику жилья все права на приобретенный объект недвижимости, осуществляется в следующем порядке: Обязанностью организации-застройщика является ввод готового жилого дома в эксплуатацию. Владелец квартиры не может повлиять на эту процедуру, поэтому ему остается лишь надеяться на добросовестность той компании, которой он перечислил свои деньги. Разрешение, выданное контролирующими органами, подтверждает тот факт, что все эксплуатационные характеристики дома соответствуют разработанным нормативам и стандартам.

При оформлении документов на стадии заключения соглашения, застройщик устанавливает площадь будущего жилья, согласно которой рассчитывается его итоговая стоимость.

Приобретатель квартиры оплачивает ее в полном размере. Однако на практике размер готового жилья может несколько отличаться от указанных в документе значений.

Именно поэтому перед передачей квартиры владельцу сотрудники БТИ в обязательном порядке производят замеры готового помещения. В том случае, если его площадь отличается от первоначальной в меньшую сторону, застройщик обязуется вернуть владельцу часть уплаченной суммы, в противном случае покупателю придется доплатить определенную сумму денежных средств. Итоговая площадь жилья будет указана в техническом паспорте, оформляемом и выдаваемом сотрудниками БТИ.

О том, . Эта бумага подтверждает факт полного осмотра покупателем готового жилого помещения и отсутствие у него претензий к застройщику.

В случае выявления недостатков после оформления документа, обязать продавца устранить их будет довольно сложно. Оформить всю необходимую документацию можно следующими способами: Уплатив организации определенную денежную сумму за подготовку документов, можно избежать бумажной волокиты и в короткие сроки получить на руки свидетельство о праве собственности на купленную квартиру. Процесс оформления документации в этом случае может затянуться, однако владелец квартиры сможет сэкономить приличную сумму денежных средств, которые потребовалось бы передать посреднику.

В том случае, если все разумные сроки с момента окончания строительства дома прошли, а застройщик не торопится сдавать его в эксплуатацию и предоставлять покупателям все необходимые для оформления права собственности документы, можно обратиться в суд. Для того чтобы получить свидетельство о праве собственности необходимо выполнить следующие действия: К ней, согласно требованиям действующего законодательства, относятся:

  1. Договор, заключенный с застройщиком на стадии вступления в долевое строительство.
  2. Закладная или договор ипотечного кредитования. В том случае, если жилье приобреталось в ипотеку, процедура оформления документов будет осуществляться в присутствии банковского работника, причем в большинстве случаев свидетельство о праве собственности покупателю не передается, а остается в залоге у банка.
  3. Разрешение органов опеки и попечительства, которое необходимо в том случае, если одним из владельцев приобретаемой квартиры будет лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Для его получения необходимо обратиться в орган с соответствующим заявлением, указав в нем причину обращения и приложив к нему копии паспортов родителей ребенка и свидетельство о его рождении, а также копию акта приема-передачи жилья и договора долевого участия.
  4. Кадастровый паспорт. Для его получения необходимо поставить квартиру на кадастровый учет в Росреестре. Эту процедуру должен провести сам застройщик.
  5. Нотариально заверенная доверенность, в том случае, если оформлением документации занимается представитель покупателя.
  6. Акт приема-передачи квартиры, заключенный между покупателем и застройщиком.
  7. Паспорта всех собственников квартиры.

После того, как все необходимые бумаги будут подготовлены, покупателю потребуется зарегистрировать свое право на приобретенное жилье. Для этого нужно:

  1. Передать подготовленный пакет документации сотруднику Регистрационной палаты и получить расписку с описью всех сданных бумаг.
  2. Уплатить государственную пошлину в размере 1 000 рублей.
  3. Подготовить заявление на регистрацию права собственности. Документ составляется бесплатно сотрудником Регистрационной палаты, всем присутствующим лицам остается лишь подписать его.

Как правило, срок оформления свидетельства о праве собственности на жилое помещение не превышает 30 дней.

В назначенный день собственники могут забрать готовый документ, предъявив работнику регистрирующего органа ранее выданную расписку и паспорт. [divider]Итак, оформление права собственности на квартиру, приобретенную на стадии строительства, не требует сбора большого количества документов и многочасового стояния в очередях. В том случае, если застройщик окажется добросовестным и своевременно сдаст дом в эксплуатацию, сопроводив процедуру оформлением всех требующихся бумаг, регистрация права на приобретенное жилье не вызовет никаких затруднений у покупателя.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:

Покупка квартиры в ипотеку в новостройке

Последнее обновление: 15.03.2021 Каждый, кто проживает в съемном жилье, рано или поздно задумывается на тему приобретения собственного «угла». Наниматель справедливо полагает, что иногда финансово выгоднее изучить порядок покупки квартиры в ипотеку и затем ежемесячно вносить платежи в счет погашения кредита за свою новостройку, а не за аренду чужой недвижимости.

Содержание От момента, когда семья окончательно решила купить квартиру в новостройке, и до новоселья проходит, как минимум, несколько месяцев и даже лет.

Все потому, что подавляющее число предложений на первичном рынке – это только возводящиеся жилые здания, готовые менее чем на 50%.

Классическое приобретение недвижимости в новострое должно отвечать сразу нескольким признакам:

  1. сделка должна оформляться в строгом соответствии с .
  2. соглашение о приобретении заключается в письменном виде в форме договора долевого участия (ДДУ), если не используется схема проектного финансирования;
  3. на жилье еще ни разу не оформлялось право собственности или его переход от владельца к владельцу;

Если же собственных средств на покупку недостаточно, то стоит задуматься об оформлении ипотеки на жилье, но тогда порядок действий во многом будет определять банк.

Помимо норматива о ДДУ, руководствоваться финансовое учреждение будет еще и .

Каждый желающий имеет право обратиться в банк за кредитом на приобретение недвижимости. Другое дело, что одобрение заявки получат только те, кто сможет подтвердить:

  1. собственную финансовую состоятельность – доказательство достаточности уровня постоянного дохода, устойчивого положения на работе (ипотечный платеж не должен поглощать более 60% ежемесячных поступлений);
  2. обоснованность выбора застройщика – банк выдаст кредит только под покупку жилья у аккредитованного в нем девелопера, надежность которого уже проверена;
  3. благонадежность как клиента – об этом может свидетельствовать кредитная история, отсутствие информации об обременении на другое имущество, задолженностей по обязательным платежам.
  4. согласие всех членов семьи (нотариально заверенный документ о том, что супруг/супруга осведомлены о намерении второй половины, либо готовы стать созаемщиком);

Предварительное одобрение заявки может происходить даже через удаленные сервисы.

Пройти данную процедуру рекомендуется еще до того, как будет выбран окончательный вариант покупки.

Это поможет не потерять время впустую и откинуть те банки, где получить ипотеку уже точно не получится.

При поиске подходящей недвижимости стоит обратить внимание не только на район и развитость инфраструктуры.

Если квартиру планируется приобретать в ипотеку, порядок действий покупателя может быть таким:

  1. либо выбрать наиболее выгодную или доступную программу ипотечного кредитования, определить круг строительных компаний, сотрудничающих с финучреждением и тогда рассматривать только их предложения.
  2. подобрать вариант, выяснить, с каким банком сотрудничает застройщик, а затем подать предварительную заявку на кредит;

С учетом ужесточения законодательства в сфере долевого участия в строительстве, покупатель может быть более уверенным в защищенности вложенных средств.

Однако нужно заранее выяснить, какую форму страхования ответственности выбрал сам застройщик:

  1. девелопер уплачивает страховые взносы в Компенсационный фонд (для ДДУ, заключенных после 2017 года).
  2. средства дольщиков собирают с использованием эскроу счетов (для всех проектов, начатых после 1 июля 2021 года);

Если вместо соглашения о долевом участии будущему собственнику предлагают подписать инвестиционное соглашение или предварительный ДДУ, то есть риск отдать деньги мошенникам. В этой ситуации быстрого механизма возврата средств государство не предлагает.

В зависимости от выбранного банка, последовательность шагов и состав требуемых документов для успешной покупки квартиры в ипотеку будет определять финучреждение. Вполне логично, что перед выдачей кредита банк захочет убедиться не только в платежеспособности клиента, но и состоятельности застройщика.

Для этого проводится всестороннее изучение девелопера и оценка возводимого объекта: проверка уставных документов, анализ уже завершенных проектов, изучение на предмет наличия разрешений на строительство, землеотведение и прочее. На практике получается, что банк проводит аккредитацию всего нескольких строительных компаний и далее предлагает оформлять ипотеку на недвижимость в возводимых ими зданиях. Из всех документов на квартиру от клиента потребуется только представление подписанного и зарегистрированного договора долевого участия.

Правильность составления соглашения и наличие в нем обязательных пунктов проверят при внесении записи в Росреестр. Банковские юристы могут только добавить замечания по поводу оформления залога и распоряжения имуществом после наложения обременения. Важно! Если объект готов более чем наполовину, то застройщик может пройти аккредитацию сразу в нескольких банках.

Это означает, что у покупателя есть возможность выбирать себе более подходящий ипотечный план. Информацию о банках-партнерах он может узнать в офисе строительной компании. Если клиент выбрал себе жилье в одном из аккредитованных банком проекте, сотрудникам кредитного отдела остается проверить только платежеспособность заявителя и полноту собранного им пакета документов.

Обычно процесс занимает не более 3-5 дней. По результатам рассмотрения поданной предварительной заявки выносится окончательное решение, получив которое клиент может двигаться далее.

Если кредит берут на недвижимость, не аккредитованную в финучреждении, в качестве обеспечения можно предложить другое имеющееся у заемщика имущество (жилое или нежилое). Тогда потребуется подготовить:

  1. свежую выписку из ЕГРН;
  2. правоустанавливающие бумаги на объект;
  3. оценку пригодности к эксплуатации по назначению, а также законности проведенных перепланировок;
  4. оценку рыночной стоимости.
  5. согласие остальных сособственников;

В данном случае клиенту не стоит в точности полагаться на официальное описание того, как происходит процесс оформления стандартной ипотеки в новострое. Проверка залоговой недвижимости буде проводится по правилам, предусмотренным для вторичного рынка.

Покупку квартиры, как и любую другую крупную сделку, всегда сопровождают серьезные риски. Когда же сделка совершается на ипотечные деньги, банк рискует больше остальных участников ДДУ, поэтому требует от клиента застраховаться на случай:

  1. утраты или повреждения уже готового объекта (если ипотека будет погашаться и после подписания передаточного акта и оформления права собственности, то жилье страхуется в обязательном порядке, ).
  2. смерти или стойкого повреждения здоровья заемщика, одного из созаемщиков или поручителей;
  3. длительного перерыва в трудовой деятельности и отсутствия стабильного дохода;

Остальные перечисленные виды страхования не являются обязательными, и клиент может отказаться от их оплаты.

Чтобы не вступать в долгие споры и судебные разбирательства по данному поводу, банки нашли другой способ повышения безопасности выдаваемых ипотечных кредитов. Для тех, кто согласен оплатить страховку, предлагают пониженные ставки (0,5%-0,6%). Подготовленный клиентом и застройщиком пакет документов должен быть представлен в банк в кратчайшие сроки, поскольку каждая из бумаг имеет свой срок действия (обычно не более 30 дней).

На их основании составляется ипотечный договор с указанием, :

  1. величины ставки (обязательно указать условия повышения процентов или применения льготных тарифов);
  2. условий залога.
  3. суммы выдаваемого кредита (с учетом первоначального взноса, уже оплаченного покупателем);
  4. подробного описания жилья;

Залоговые требования по ипотечному договору подлежат регистрации в ЕГРН, . До внесения соответствующей записи о наложении обременения кредитные средства на счет застройщика (или эскроу) не поступят. Заключенный договор ДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, .

Поскольку дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, его нельзя внести в Единый госреестр недвижимости как самостоятельный объект права собственности. В правильно оформленном ДДУ должны быть прописаны:

  1. срок готовности квартиры и гарантийный период;
  2. цена квартиры, которая будет принята покупателем после введения дома в эксплуатацию;
  3. подробное описание жилья – квадратура, количество обособленных помещений и балконов в соответствии с проектной документацией (в форме плана или схемы);
  4. условие привлечения средств инвестора (по ДДУ) и способы гарантирования их безопасности (эскроу счета или участие в Компенсационном фонде).

Процедуру регистрации соглашения должен проводить застройщик, поскольку именно от него потребуется предоставить основной пакет документов в Росреестр.

Кроме совместно подписанного заявления о внесении записи в ЕГРН, с первым ДДУ девелопер подает, :

  1. подтверждение уплаты взносов в компенсационный фонд или данные банка, открывшего эскроу счет.
  2. сведения о размере уставного фонда или договор поручительства по обязательствам, если собственного капитала компании не хватает;
  3. разрешение на строительство и проектную декларацию (по желанию, поскольку госструктура может получить их по схеме межведомственного взаимодействия);
  4. план многоквартирного дома;

Последующие соглашения о долевом участии пройдут для застройщика легче, поскольку не потребуют повторного представления всех проектных документов. Регистрация ДДУ возможна только после уплаты госпошлины, возмещение которой возлагают на клиента (для физлиц эта сумма будет равна 2000 рублей).

Кроме того, застройщики обычно сами выбирают способы юридического сопровождения сделок, поэтому затраты на оформление договора могут превысить 15 000 рублей.

Проконтролировать исполнение обязательств девелопера можно через онлайн услуги Росреестра, путем получения выписки о внесении записи о подписании ДДУ. Важно! До тех пор, пока покупатель не получить подтверждение о регистрации ДДУ в Росреестре, перечислять взносы по уплате стоимости приобретаемого жилья нельзя. С июля 2021 года все многоквартирные жилые дома должны возводиться либо на собственные деньги застройщиков, либо подлежат проектному кредитованию.

Прямое привлечение средств дольщиков (по договорам ДДУ) для вновь начатых строек не предусмотрено.

В то же время незаконченных строительств еще достаточно много, даже спустя почти год после введения изменений в закон №214-ФЗ.

Именно для таких проектов законодатели предусмотрели переходные положения в отношении проведения расчетов между покупателем и продавцом. В зависимости от даты начала строительства и стадии его завершения, применяют одну из предложенных схем:

  • Прямое привлечение средств на счет застройщика. На законных основаниях возможно только для тех объектов, которые по состоянию на 1 июля 2021 годы были готовы на 30% и более, а также в здании были распродано более 10% общей проектной площади. Расчетные счета застройщика могут быть открыты только в банках, уполномоченных ЦБ.
  • Аккумулирование денег на счетах эскроу. Обязательно для тех проектов, которые начали строительство после 1 июля 2021 года или к данному моменту не успели достроить дом до установленной законом степени готовности.

Последний способ со временем вытеснит все остальные, поскольку остается единственно законным после 1 июля 2021 года.

В этой схеме банк выступает в роли посредника и гаранта возврата средств, если застройщик по каким-то причинам не выполнит свои обязательства в полном объем и в указанные в договоре сроки (продлить их можно не более чем на 6 месяцев). Алгоритм перечисления денег следующий:

  • Уполномоченный банк открывает на имя клиента эскроу счет, куда зачисляет первоначальный взнос (15%-20% от общей стоимости жилья) и все последующие платежи по договору ипотеки.
  • В рамках проектного финансирования застройщик может рассчитывать на кредитную линию в этом же банке, при условии, что не более 40% заемных средств будут направлены на авансовые платежи.
  • После завершения строительства и вручения клиенту ключей от квартиры банк открывает эскроу счета и перечисляет все накопленные взносы на счет застройщика.
  • Застройщик и покупатель заключают договор ДУ и регистрируют его в Росреестре.
  • Клиент продолжает погашать кредитные обязательства перед банком.

Вручение ключей от жилья является чисто символическим жестом и само по себе не означает, что покупатель становится собственником готовой квартиры.

Зафиксировать данный факт можно только путем подписания акта приема-передачи квартиры. Согласно законодательству и по условиям ДДУ, сделать это новый хозяин обязан только при наличии сразу нескольких условий, :

  1. помещение полностью соответствует изложенным в ДДУ критериям (метраж, расположение, планировка, наличие отделки и прочее).
  2. строительство завершено в сроки, оговоренные в соглашении о долевом участии, а о дате его завершения и необходимости подписать передаточный акт покупатель извещен не менее чем за месяц;
  3. дом сдан в эксплуатацию (подведены и работают все коммуникации, госкомиссия подписала соответствующее разрешение);

Обязательства застройщика будут считаться исполненными только после подписания передаточного документа без замечаний. Если девелопер по каким-то причинам пропустил сроки, то он будет платить пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждые лишние сутки.

В случае, когда у строительной компании есть достаточные основания полагать, что покупатель намеренно уклоняется от подписания документа, допускается составление одностороннего акта не ранее чем через два месяца после наступления запланированной в контракте даты (без уплаты пени). Процесс покупки жилья в новостройке протекает гораздо быстрее, чем реализация сделки на вторичном рынке.

Благоприятными условиями для быстрого оформления считаются:

  1. клиентом выбрана стандартная программа кредитования (для ипотеки по господдержке потребуется сбор дополнительных документов).
  2. выбор застройщика, аккредитованного банком;
  3. достаточные доказательства платежеспособности;
  4. клиент имеет хорошую кредитную историю, пользуется другими сервисами кредитора;
  5. выбранная квартира не была ранее приобретена и не передается по переуступке прав;

Сделки на первичном рынке выгодно отличаются еще и тем, что у покупателя нет необходимости заботиться о правах третьих лиц, оценке технического состояния помещения и приведении его в соответствие требованиям специалистов БТИ. Кроме того, почти все заботы об оформлении документов берут на себя специалисты юротделов застройщика. Что касается финансовой стороны вопроса, то практика показывает, что:

  1. вероятность одобрения ипотеки на новостройку выше за счет исключения риска оспаривания факта законности перехода права собственности.
  2. покупатель может сэкономить до 30% стоимости, если заключает ДДУ на ранней стадии строительства;
  3. ставки на новострой ниже, чем на «вторичку»;
  4. комфорт работы с застройщиком придется оплатить дополнительно (скорее всего, выбора у клиента не будет, услуги юристов и риелторов входят в стандартный пакет услуг);

Вопрос привлечения риелтора в качестве помощника при подборе вариантов жилья не первичном рынке остается открытым.

Каждый сам решает, насколько ему важны советы другого человека за дополнительную плату. Однако не стоит забывать о том, что серьезное агентство обычно предлагает не столько гида по строящимся домам и полуготовым объектам, сколько юридическую помощь в выборе застройщика и выгодного кредитного плана.

Платить посреднику однозначно стоит, если:

  1. клиент не имеет возможности сам подобрать варианты, подходящие под его критерии;
  2. человек покупает недвижимость в другом, незнакомом ему городе;
  3. риелтор готов взять на себя не только подбор объектов, но и их проверку (анализ надежности застройщика, получение выписок из ЕГРН, ознакомление с информацией о задолженностях и обременениях).
  4. в штате агентства есть юрист, готовый разъяснить положения предлагаемых к подписи договоров;

Особенно привлекательные ставки по ипотеке финансово-кредитные учреждения могут предложить только тем покупателям, которые подходят под критерии льготного жилищного кредитования.

Таких программ в России не так много:

  • Дальневосточная льготная программа. Распространяется на территории Бурятии, Забайкалья, Амурской, Хабаровской, Магаданской и Сахалинской областей, а также Камчатки, Приморья, Республики Саха и Камчатки. Молодые семьи (даже не имеющие детей) могут получить кредит по ставке 2% годовых.
  • Военная ипотека, . Доступна для военнослужащих-контрактников, участвующих в накопительной программе (НИС) не менее 3 лет. На деле механизм работает как поэтапное погашение займа на покупку жилья за счет средств Минобороны. Возвращать деньги в бюджет придется только тем, кто прослужил в армии менее 10 лет и был уволен по собственным причинам или из-за невыполнения условий контракта. Тем, кто отдал Родине 20 лет службы, ничего выплачивать не придется даже после увольнения.
  • Для семей с детьми, . Доступна для родителей, воспитывающих двух и более детей, младший из которых родился не ранее 1 января 2018 года. Первоначальный взнос по ипотеке можно погасить с помощью сертификата на материнский капитал. Ставка по кредиту не может превышать 6%. Государственная поддержка в виде доплаты процентов по ставкам, превышающим 6%, будет длиться от 3 до 8 лет (в зависимости от количества детей). Оформить ипотеку можно до 2022 года. Жилье не должно быть дороже 6 млн.руб, если квартира приобретается в регионах, и 12 млн.руб, если недвижимость расположена в Москве, Санкт-Петербурге или тех же областях.

Каждый банк вправе самостоятельно разрабатывать список документов, достаточных для проверки состоятельности потенциального клиента и законности проводимой сделки. В стандартном перечне можно увидеть:

  1. зарегистрированный в Росреестре ДДУ;
  2. копию и оригинал паспорта – для некоторых банков принципиально, чтобы заемщик имел российское гражданство, кроме того, есть ограничения по возрасту (не моложе 18 лет);
  3. справку о доходах 2-НДФЛ – за период от 6 до 12 месяцев;
  4. согласие супруга (нотариальное) или его заявление о желании стать созаемщиком;
  5. доказательства получения других регулярных доходов – от аренды, от профессиональной деятельности или предпринимательства.
  6. заявление, подписанное лично клиентом;
  7. выписку из трудовой книжки или письмо от работодателя о занимаемой должности и продолжительности безупречной работы;

Заказать бесплатную консультацию юриста Я даю согласие на обработку своих персональных данных Услуги Юрлицам + Физицам + Разделы блога Популярно Физическим лицам Юридическим лицам © 2021 Все права защищены.