Можно ли уступить право аренды земельного участка приобретенного с торгов

Можно ли уступить право аренды земельного участка приобретенного с торгов

Можно ли уступить право аренды земельного участка приобретенного с торгов

Топ-5 выгодных советов по переуступке прав аренды земельного участка: как оформить их продажу или передачу?


» Когда физическое или юридическое лицо заключает на длительный срок, предполагается, что данное лицо планирует использовать землю в течение определенного количества лет. Но бывают случаи, когда у лица, заключившего договор , отпала необходимость в данном участке земли. Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу.

Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».

Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора. После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения.

К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется . Это важно! Соглашение, которое подтверждает акт переуступки, необходимо зарегистрировать. Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором.

Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор. Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права.

Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации. Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в , а в мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.

Пункт 6 гласит, физическое или юридическое лицо, которое либо у частного лица, имеет право на продажу своих прав третьему лицу в соответствии со . Таким образом, при продаже права сдачи землевладения, все возможностями арендатора переходят к новому арендатору, как и обязательства перед арендодателем: своевременная оплата , использование землевладения в соответствии с условиями заключенного договора и т.д. (подробнее о правах и обязанностях, которыми наделяет стороны сделок договор аренды, мы рассказывали ).

Обратите внимание! Продажа права сдачи земли фиксируется составлением отдельного контракта, в котором заново прописываются условия оплаты и возмещения возможных убытков. Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от . Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании.

Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю.

В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

Контракт оформляется письменно и может быть заверен нотариусом, если стороны изъявляют такое желание. На нем проставляются подписи, даты и печати.

Содержание нового соглашения не может противоречить изначальному арендному соглашению. К новому контракту прикрепляются все дополнительные справки, акты, пояснения сторон, если таковые имеются. Все дополнительные документы подписываются и заверяются печатями, если в сделке участвуют лица, применяющие печать.

В контракте прописываются следующие пункты:

  • Сведения землевладении.
  • Условия, при которых .
  • Дата составления соглашения о переуступке.
  • Сроки, в течение которых действует соглашение.
  • Данные участников сделки.
  • (должна совпадать с суммой, указанной в изначальном соглашении).

Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:

  1. ИНН (для физических лиц) или ОГРН (для юридических лиц).
  2. Договор аренды (оригинал с подписями и печатями и распечатанная копия).
  3. План уступаемого земельного надела, оформленный в масштабе 1:500.
  4. Заверенная печатью налоговой инспекции выписка, содержащая код общероссийских классификаторов (предоставляется только юрлицами).
  5. Копия свидетельства о регистрации прав на землю, заверенная печать.
  6. Кадастровая карта земельного участка.
  7. Физические лица подают копию паспорта, юридические – выписку из госреестра (ЕГРЮЛ).

Сделка о передаче полномочий на землевладение подлежит . Соглашение не регистрируется только тогда, когда заключено только с физическим лицом и сроком менее чем 1 год.

В Росреестр необходимо подать комплект документов:

  1. Если участок , требуется согласие залогодержателя.
  2. Если передается земля сельхозназначения, с которой планируется сбор урожая, то подается подписанный документ из комитета по земельным ресурсам, подтверждающий согласование с ним.
  3. Заявление.
  4. Паспорт.
  5. Два подписанных договора о переуступке.
  6. Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие.
  7. Документы, подтверждающие право собственности земельного участка.
  8. Согласия супругов сторон на пользование землевладением участком.

Организации и юридические лица должны подать также следующие документы:

  1. Бумаги, подтверждающие полномочия представителя организации.
  2. Заверенные копии необходимых учредительных документов (устав ООО).

Пункт 9 гласит, что при , находящегося в или собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах передавать свои полномочия и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

Если же арендатор планирует переуступить землевладение, взятое им в пользование на срок менее 5 лет, то ему потребуется заявление арендодателя-владельца земли о его согласии. Для этого сам владелец участка направляет заявление в адрес нанимателя о том, что он соглашается с возможностью арендатора уступить земельный надел новому арендатору. Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.

Если же уведомление не было направлено арендатором в разумный срок, то владелец земли имеет право потребовать компенсации убытков.

Понятие разумного срока является спорным. В основном, данный термин фигурирует, когда речь идет о своевременном выполнении условий договора и регламентируется .

Согласно этой же статье, самая популярная трактовка разумного срока – 7 дней. Зачастую, понятие разумного срока, порядок и сроки уведомления землевладельца регламентируются в местном Росреестре.

Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 ) соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.

Если в ситуациях, прописанных в и согласно п. 16 , арендатор не уведомил арендодателя в разумный срок, установленный законом,собственник земельного участка вправе потребовать возместить убытки, которые он понес в связи с несвоевременным уведомлением. В первую очередь, запрет на уступку накладывается тогда, когда он прописан в соглашении.

Но даже если сам собственник земли не против переуступки, бывают ситуации, в которых переуступить право на землю нельзя:

  1. Если постройки, возведенные на данном землевладении, построены без разрешения на соответствующую постройку.
  2. Если данный земельный надел является спорным имуществом и в настоящий момент ведется его межевание, или выясняется его принадлежность в суде и иных инстанциях.
  3. Если участок находится в (например, арестован приставами).
  4. Когда предыдущий арендатор не оплатил выкупную цену.

Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем.

Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому.

В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги. Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса. Право на переуступку возможно только если изначальный договор был . Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.

Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.

( Пока оценок нет ) Понравилась статья?

Поделиться с друзьями: Когда возникает потребность возвести постройку на арендованной земле, подарить такой надел, становится острой проблема Форма договора, при котором некое имущество за плату передается владельцем во временное пользование другому Согласно положениям действующего законодательства, передача земли во временное пользование другому лицу должна производиться на Договор субаренды ЗУ составляется нечасто, поэтому многие понятия не имеют, что в него включать. Права на оформленную в аренду землю можно передавать без расторжения основного договора, если данное В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли.

Такая сделка предполагает передачу права

Процедура переуступки права аренды земельного участка

54641 Изменения: январь, 2021 года Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли. Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям.

Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

Общие и частные правила передачи земель во временное арендное пользование регламентированы нормами ЗК РФ и ГК РФ. Выделение земли в аренду происходит с определением целевого назначения участка, которое должно, безусловно, соблюдаться на протяжении всего срока действия договора.

Выделим ключевые нюансы арендных отношений, которые будут иметь значение для последующей переуступки:

  1. на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  2. передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.
  3. долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

  1. если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
  2. переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
  3. если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц.

Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

  1. если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
  2. если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
  3. возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
  4. наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки. Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

  • обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
  • поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
  • направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
  • оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
  • обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН, о чем стороны получат соответствующую выписку.

Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

Скачать

Юридическим основанием для перехода прав на арендованный надел будет являться договор переуступки. Этот документ составляется в письменной форме, его не нужно удостоверять в нотариальной конторе. В содержание указанного соглашения включаются следующие пункты:

  1. полные личные данные и реквизиты участников сделки (если стороной выступает юрлицо, указываются все его обязательные атрибуты);
  2. предмет договора – передача комплекса прав и обязанностей на конкретный земельный надел;
  3. место и дата оформления соглашения;
  4. условия владения участка, соответствующие положениям первоначального договора – сроки аренды, размер регулярных платежей, целевое назначение и т.д.;
  5. детальное описание земельного надела со ссылками на исходный арендный договор – площадь, место расположения, кадастровый или условный номер, и т.д.;
  6. наличие ограничений и обременений, зарегистрированных в отношении надела (например, право ограниченного пользования иными лицами в рамках режима сервитута).

Стороны не вправе менять ключевые качественные и количественные параметры земельного надела, передавать права только на часть арендованного объекта, изменять структуру и размер платежей в пользу собственника.

Уведомление в адрес властного органа о заключении договора переуступки составляется в произвольной форме. В этом документе указываются основания для передачи прав, а также полные данные о новом владельце участка. В ряде случаев, по факту получения уведомления, собственник земли может предъявить требование о запрете сделки (например, если установлено наличие задолженности по платежам).

Согласие на переуступку, если срок арендного соглашения не превышает пять лет, оформляется на основании заявления арендатора.

В этом случае срок проверки заявления может составлять до 30 дней, в ходе которых также могут устанавливаться причины для отказа в передаче прав новому лицу.

Если сторонами соблюден уведомительный порядок или получено согласие на переуступку, им нужно пройти регистрационный этап сделки. Подать документы на регистрацию можно напрямую в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Во втором случае срок регистрации увеличится на два дня и составит семь дней.

Во втором случае срок регистрации увеличится на два дня и составит семь дней.

Для проведения регистрационных действий нужно представить следующий комплект бланков и форм:

  1. межевой план на землю, если участок ранее не был поставлен на кадастровый учет;
  2. заявление о проведении регистрационных мероприятий;
  3. договор переуступки арендных прав на землю;
  4. план-схема расположения надела, включенная в приложения к исходному договору;
  5. платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.
  6. общегражданский паспорт заявителей или документы на юридическое лицо;
  7. письменное согласие муниципального собственника, если оно требуется по условиям сделки;
  8. исходный договор аренды с неистекшим сроком действия;
  9. выписка из госреестра ЕГРН в отношении земельного надела;
  10. передаточный акт;

Закон допускает ведение подобных дел через представителя, для этого нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору. С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком.

Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

  1. обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.
  2. обязанность по своевременному перечислению платежей;
  3. право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
  4. право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;

При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения. Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования).

Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

31 марта 2021 г. · 3 марта 2021 г. · 18 февраля 2021 г.

Переуступка права аренды земельного участка по аукциону

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Анализ указанных норм права позволяет прийти к выводу о том, что право на заключение договора аренды земельного участка по результатам аукциона принадлежит только лицу, выигравшему аукцион, либо его единственному участнику.

Указанное право неразрывно связано с личностью участника аукциона и не может быть передано по договору уступки права. Пункты 5, 9 статьи 22 ЗК РФ в данном случае вопреки доводам ИП применяться не могут, поскольку при аренде земельных участков для жилищного строительства действуют специальные нормы права — статьи 30.1, 38.1 ЗК РФ.

ЗК РФ не предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства с лицом, не участвовавшим в аукционе. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Удовлетворяя требование об обязании освободить занятый киоском земельный участок и отклоняя встречный иск о понуждении заключить договор на размещение нестационарного торгового объекта (НТО) без проведения аукциона, суд в порядке подпункта 4 пункта 2 статьи 60, пункта 2 статьи 62, пункта 1 статьи 39.36 ЗК РФ установил, что совершенная между ответчиком и третьим лицом уступка права требования, предметом которой является уступка ответчику в полном объеме права аренды земельного участка по договору аренды и соглашения, произведена после прекращения действия договора аренды, т.е.

не свидетельствует о наличии у ответчика прав арендатора, таким образом, на момент обращения за заключением договора на размещение НТО ответчик действующего договора аренды земельного участка, заключенного до вступления в силу Порядка размещения НТО, не имел, а также учитывая, что в схему размещения НТО его киоск не включен.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Например, по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка комитет по управлению муниципальным имуществом и арендатор заключили договор аренды земельного участка. Позднее арендатор и общество с ограниченной ответственностью заключили договор уступки прав (требований) и перевода долга по договору аренды земельного участка.

Суд пришел к выводу о том, что право на заключение договора аренды земельного участка по результатам аукциона принадлежит только лицу, выигравшему аукцион, либо его единственному участнику, поэтому указанное право неразрывно связано с личностью участника аукциона и не может быть передано по договору уступки права.

Поскольку в договоре аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, личность победителя аукциона имеет существенное значение, суд первой инстанции признал договор уступки права требования ничтожной сделкой в силу ст.

168 ГК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.06.2009 по делу N А33-17486/08). Правильность выводов этого суда была подтверждена ВАС РФ в Определении от 29.07.2009 N ВАС-9933/09 по делу N А33-17486/2008. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Ответ: Нет, переуступка прав по договору аренды в данном случае запрещена.

3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Уступка права аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и приобретенного по результатам торгов: проблемы теории и практики Текст научной статьи по специальности «Право»

Дубровская А.

Г., Данилова Н. В. Уступка права аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и приобретенного по результатам торгов: проблемы теории и практики // Научно-методический электронный журнал «Концепт».

— 2021. — № 1 (январь). -0,4 п. л. — URL: http://e-koncept. ru/2019/193006.

htm. ART 193006 DOI 10.24411/2304-120X-2019-13006 УДК 349.41 Дубровская Александра Геннадьевна, магистрант ФГБОУ ВО «Тюменский государственный университет» г.

Тюмень Данилова Наталья Владимировна, кандидат юридических наук, доцент кафедры административного и финансового права Института государства и права ФГБОУ ВО «Тюменский государственный университет», г.

Тюмень Уступка права аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и приобретенного по результатам торгов: проблемы теории и практики Аннотация.

Статья является результатом обобщения материалов судебной практики по вопросу уступки права аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Рассматриваются проблемы, возникшие в результате внесения изменений в статью 448 ГК РФ, в частности проблема конкуренции норм земельного и гражданского законодательства.

Ключевые слова: договор аренды земельного участка, договор уступки, торги, защита права, недействительная сделка, публичная собственность. Раздел: (03) философия; социология; политология; правоведение; науковедение.

В соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [1] предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возможно на торгах, проводимых в форме аукциона.

При этом решение о проведении аукциона по продаже такого земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлению граждан или юридических лиц. С 1 июня 2015 г. в связи с вступлением в законную силу Федерального закона от 8 марта 2015 г.
С 1 июня 2015 г. в связи с вступлением в законную силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ

«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»

[2] были внесены существенные изменения в ст.

448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) [3], регулирующую организацию и порядок проведения торгов. В соответствии с п. 7 указанной статьи, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. При этом положения п. 5 ст. 22 ЗК РФ не запрещают арендаторам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам при уведомлении арендодателя.

Таким образом, указанные поправки породили ситуацию конкуренции норм Гражданского и Земельного кодексов. На первый взгляд разрешение сложившейся дилеммы весьма однозначно, поскольку в соответствии с общими правилами нормы ЗК РФ как специальные имеют приоритет перед нормами ГК РФ. На это прямо указывает п. 3 ст.

3 ЗК РФ: «Имущественные iНе можете найти то, что вам нужно?

Попробуйте сервис . ISSN 2304-120Х ниепт научно-методический электронный журнал Дубровская А. Г., Данилова Н. В. Уступка права аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и приобретенного по результатам торгов: проблемы теории и практики // Научно-методический электронный журнал «Концепт».

Г., Данилова Н. В. Уступка права аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и приобретенного по результатам торгов: проблемы теории и практики // Научно-методический электронный журнал «Концепт».

— 2021. — № 1 (январь). -0,4 п. л. — URL: http://e-koncept. ru/2019/193006. htm. отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами».

Указанное также в свое время подтвердило Министерство экономического развития РФ.

В своем Письме от 17 сентября 2015 г. № Д23и-45б9 Министерство указало, что в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются в первую очередь положения ст. 22 ЗК РФ. Такой вывод был основан исходя из того, что именно положениями указанной статьи предусмотрен приоритет норм специального законодательства по отношению к нормам ГК РФ, регулирующим имущественные отношения.

Однако в юридической литературе до сих пор нет единства мнения по данной проблеме.

Так, авторы Комментария к Земельному кодексу РФ С. А. Боголюбов, А. И. Буто-вицкий, Е.

Л. Ковалева и другие приходят к выводу, что при конкуренции норм ЗК РФ и ГК РФ преимущество за нормами ЗК РФ. При этом они ссылаются на вполне однозначную позицию законодателя и на ст.

13 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ

«О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»

, в соответствии с которой нормы части второй ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством [4].

Другие авторы занимают диаметрально противоположную позицию по данному вопросу. Так, О. Ю. Скворцов в вопросе коллизии норм гражданского и земельного законодательства высказывается в пользу приоритета первого.

Автор указывает на то, что, «определяя принципы земельного законодательства, законодатель в качестве первого такого установил, что земля — не только природный объект, важнейшая составная часть природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском хозяйстве, но и одновременно — недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю.

Таким образом, поскольку регулирование оборота вещных прав — это прерогатива ГК РФ, то ему принадлежит приоритет в установлении правил гражданско-правового оборота этого объекта, хотя и на основе того статуса земельных объектов, который определен в Земельном кодексе РФ» [5]. А. Я. Рыженков, обобщив различные позиции, сложившиеся в теории гражданского и земельного права начиная с 1994 г.

относительно конкуренции норм гражданского и земельного законодательства, также пришел к выводу, что все вопросы имущественного характера, в том числе по поводу земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должны быть урегулированы нормами гражданского законодательства [6].

относительно конкуренции норм гражданского и земельного законодательства, также пришел к выводу, что все вопросы имущественного характера, в том числе по поводу земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должны быть урегулированы нормами гражданского законодательства [6]. На этой же позиции базируется и Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренная решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. [7] В Концепции предлагается поместить в ГК РФ с необходимой их переработкой гражданско-правовые нормы, содержащиеся в ЗК РФ.

В пользу норм ГК РФ складывается и правоприменительная судебная практика относительно применения п. 7 ст. 448 ГК РФ. Суды признают недействительными сделки по уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности. В качестве наглядного примера можно привести вступившее в законную силу решение Ленинского районного суда города Тюмени от 30.05.2017 по делу № 2- ISSN 2Э04-120Х ниепт iНе можете найти то, что вам нужно?

Попробуйте сервис . научно-методический электронный журнал ISSN 2304-120X ниепт научно-методический электронный журнал Дубровская А. Г., Данилова Н. В. Уступка права аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и приобретенного по результатам торгов: проблемы теории и практики // Научно-методический электронный журнал «Концепт». — 2021. — № 1 (январь). — 0,4 п.

л. — URL: http://e-koncept. ru/2019/193006. htm. 4203/2017, которым суд удовлетворил требования органа исполнительной власти субъекта о признании договора уступки прав аренды земельного участка, заключенного между гражданами А.

и Б., недействительным и взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. Орган государственной власти, не являясь стороной обжалуемой сделки, обратился в суд с требованием о признании ее недействительной, поскольку таковая совершена в нарушение требований п. 7 ст. 448 ГК РФ. Так, между органом власти и гражданином А.

по результатам аукциона на право заключения договора аренды был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Указанным договором аренды земельного участка гражданину А.

не было запрещено уступать права и обязанности по договору третьим лицам, исходя из чего между гражданами А. и Б. был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендатором земельного участка по договору становился гражданин Б. При этом договор уступки был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии субъекта Российской Федерации.

Посчитав, что совершенный между А. и Б. договор уступки нарушает требования ст.

448 ГК РФ, орган исполнительной власти предъявил требования о признании такового недействительным. Возражая против исковых требований, ответчики (граждане А. и Б.) ссылались на то что, во-первых, нормы земельного законодательства не содержат в себе прямого запрета на совершение уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, а лишь содержат условие об уведомлении арендодателя, а во-вторых, положения договора аренды также не содержали запрет на совершение уступки.

Следовательно, поскольку нормы земельного законодательства являются специальными при регулировании отношений аренды земельных участков, то требования о признании сделки недействительной не подлежат удовлетворению.

Суд не принял эти доводы во внимание. Сославшись на тот же п. 3 ст.

3 ЗК РФ, суд посчитал, что положениями ЗК РФ при регулировании отношений по распоряжению и совершению сделок с земельными участками предусмотрен приоритет применения норм гражданского законодательства.

А поскольку п. 7 ст. 448 ГК РФ предусмотрен законодательный запрет на совершение уступки прав и обязанностей по договору, заключенному путем проведения торгов, то заключенный между А.

и Б. договор является недействительным, а нормы ЗК РФ, позволяющие совершение уступки, в данном случае неприменимы. Аналогичные выводы сформулированы в Апелляционном определении Суда Еврейской автономной области от 26 августа 2016 г. по делу № 33-593/2016, Апелляционном определении Верховного суда Республики Мордовия от 15 ноября 2016 г.

по делу № 33а-2664/2016, Решениях Центрального районного суда города Тюмени от 30 мая 2017 г. по делу № 2-2220/2017 и от 30 мая 2017 г. по делу № 2-2232/2017. Как видим, в настоящее время в судебной практике проблема разрешения коллизии норм в настоящее время складывается в пользу ГК РФ.

Еще одна немаловажная проблема, возникающая в описанных выше ситуациях, — проблема защиты нарушенного права, а именно права публичной собственности. В данном случае предстоит разрешить вопрос о том, вправе ли органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение и управление земельными ресурсами, оспаривать сделки по уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правовых образований.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и Дубровская А. Г., Данилова Н. В. Уступка права аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и приобретенного по результатам торгов: проблемы теории и практики // Научно-методический электронный журнал «Концепт». — 2021. — № 1 (январь). — 0,4 п.

л. — URL: http://e-koncept. ru/2019/193006. htm. охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. iНе можете найти то, что вам нужно?

Попробуйте сервис . Из положений ст. 166 ГК РФ в совокупности с положениями п.

78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25

«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

следует, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявлять сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. При этом иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, а также в исковом заявлении должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В данном случае предъявление классических вещно-правовых исков (виндикацион-ного и негаторного) невозможно. Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения нецелесообразен в силу того, что земельный участок не выбыл из владения органа власти, а перешел в пользование третьего лица на основании договора аренды, следовательно, доказать факт незаконности владения имуществом третьим лицом становится невозможным [8]. Условий для предъявления негаторного иска также нет.

Поскольку органы власти всех уровней не являются стороной договора переуступки и узнают о такой сделке постфактум, то защитить свое нарушенное право кроме как путем предъявления иска о признании такой сделки недействительной и применении последствий недействительности таковой не представляется возможным. Более того, такая сделка посягает на публичный интерес, поскольку положения п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущении представления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, а также на исключение возможности для лица, не участвующего на торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Однозначно резюмировать факт того, что практика по данной категории споров является сложившейся, преждевременно, но, тем не менее, усматривается единодушие судов общий юрисдикции при рассмотрении подобных споров, в частности, в Тюменской области. Иллюстрировать вышеизложенное можно на примере Апелляционного определения Тюменского областного суда от 19.06.2017 по делу № 33-3348/2017, которым областной суд частично отменил решение суда первой инстанции, признав недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Обстоятельства дела являются аналогичными тем, которые приведены в примере выше.

Суд первой инстанции отказал исполнительному органу государственной власти, уполномоченному на управление и распоряжение земельными ресурсами. Суд исходил из того, что сделка, оспариваемая в интересах третьих лиц, может быть признана недействительной, если таковая нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц, и такое нарушение должно быть доказано.

Поскольку истцом — исполнительным органом власти — не было представлено доказательств нарушения на момент предъявления иска его прав или охраняемых законом интересов либо наступления неблагоприятных для него последствий, то суд отказал в удовлетворении требований о признании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным и о применении последствий недействительности сделки. ISSN 2Э04-120Х ниепт научно-методический электронный журнал ISSN 2304-120X ниепт научно-методический электронный журнал Дубровская А. Г., Данилова Н. В. Уступка права аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и приобретенного по результатам торгов: проблемы теории и практики // Научно-методический электронный журнал «Концепт».

— 2021. — № 1 (январь). — 0,4 п.

л. — URL: http://e-koncept. ru/2019/193006. htm. Областной суд, отменяя в части решение, напротив, не согласился с этими аргументами и указал на то, совершенная сделка переуступки прежде всего посягает на публичный интерес, а следовательно, является недействительной в силу закона.

Соответственно, разрешая проблему правомочности публичных органов, упра-вомоченных на распоряжение земельными ресурсами, оспаривать сделки по уступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, однозначно можно резюмировать их правомочность.

Поскольку сделка уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, расценивается как сделка, посягающая на публичный интерес, оспорить ее также могут прокуратуры. Такая практика имеется в судах Тюменской области: Решение Центрального районного суда г.

Тюмени от 09.08.2017 по делу № 2-5551/2017, Решение Ленинского районного суда г.

Тюмени от 31.08.2017 по делу № 2-6429/2017.

В качестве обоснований своих требований прокуроры также указывают на приоритет норм ГК РФ при регулировании правоотношений по уступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, заключенных на торгах, а также на несоблюдение принципа конкуренции, о котором упоминалось ранее. iНе можете найти то, что вам нужно?

Попробуйте сервис . В связи с тем что истцы и суды часто используют формулировку о несоблюдении принципа конкуренции, возникает вопрос: насколько это обоснованно?

На наш взгляд, применение указанных доводов в рассматриваемой ситуации неверно.

Во-первых, из прямого толкования норм Федерального закона от 26 июля 2006 г.

№ 135-ФЗ «О защите конкуренции» [9] прямо следует, что нормы указанного закона, регулирующие порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, не распространяются на земельные правоотношения. Во-вторых, как верно отметил А. Н. Латыев,

«для денежных требований личность кредитора не должна иметь значение»

[10].

Поскольку одной из целей заключения договора аренды земельного участка является прежде всего получение арендодателями арендных платежей, то действительно личность конечного арендатора по результатам торгов не должна иметь существенного значения. Таким образом, можно констатировать, что практика применения п.

7 ст. 448 ГК РФ является достаточно единодушной. Суды признают приоритет норм гражданского законодательства в этом вопросе, а также правомочность органов публичной власти, осуществляющих управление государственными и муниципальными землями, а также прокуратуры оспаривать сделки уступки прав аренды земельных участков по данному основанию.

Ссылки на источники 1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147. 2.

Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ

«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»

// Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 10. — Ст. 1412. 3.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г.

№ 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Собрание законодательства РФ.

— 1994. — № 32. — Ст. 330. 4. Боголюбов С. А., Бутовицкий А.

И., Ковалева Е. Л. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). — URL: http://www.consultant.ru.

5. Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. — М.: Изд-во Волтерс Клувер, 2006.

— С. 83. 6. Рыженков А. Я. Принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства: вопросы теории // Право и экономика. — 2016. — № 5. — С. 4-10. 7. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ.

— 2009. — № 11. 8. Данилова Н.

В., Дубровская А. Г. Виндикация как способ защиты права собственности на земельные участки // Актуальные вопросы юриспруденции и экономики: материалы науч.-практ. конф., ISSN 2Э04-120Х ниепт iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис . научно-методический электронный журнал Дубровская А.

Г., Данилова Н. В. Уступка права аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и приобретенного по результатам торгов: проблемы теории и практики // Научно-методический электронный журнал «Концепт». — 2021. — № 1 (январь). — 0,4 п. л. — URL: http://e-koncept. ru/2019/193006.

htm. 9. 10. Челябинск, 7 апреля 2017 г. / Уральский финансово-юридический институт (Екатеринбург), 2017.

-Челябинск: Циреро, 2017. — С. 113-121. Федеральный закон от 26 июля г.

2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» // Собрание законодательства РФ.

— 2006. — № 31 (1 ч.). — Ст. 3434.

Латыев А. Н. Уступка прав по договору, заключенному на торгах. Комментарий к определению судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 20.04.2017 № 307-ЭС16-19959 // Вестник экономического правосудия.

— 2017. — № 6. — С. 6. Aleksandra Dubrovskaya, Graduate Student, Tyumen State University, Tyumen Natalia Danilova, Candidate of Law, Associate Professor, Administrative and Financial Law Chair, Institute of State and Law, Tyumen State University, Tyumen Assignment of the right to lease a land plot that is in public ownership and acquired as a result of tenders: problems of theory and practice iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис . Abstract. The article is the result of summarizing the materials of judicial practice regarding the assignment of the right to lease a land plot that is in public ownership.

We consider the problems that have arisen as a result of amending Article 448 of the Civil Code of the Russian Federation, in particular the problem of land and civil legislation competition. Key words: land lease agreement, contract of assignment, tenders, protection of the right, invalid transaction, public property. References 1. (2001). «Zemel’nyj kodeks Rossijskoj Federacii ot 25.10.2001 № 136-FZ (red.

ot 31.12.2017)», Sobranie zakonodatel’stva RF, № 44, st.

4147 (in Russian). 2. (2015). «Federal’nyj zakon ot 8 marta 2015 g.

№ 42-FZ

«O vnesenii izmenenij v chast’ pervuyu Gra-zhdanskogo kodeksa Rossijskoj Federacii»

, Sobranie zakonodatel’stva RF, № 10, st.

1412 (in Russian). 3. (1994). «Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast’ pervaya) ot 30 noyabrya 1994 g.

№ 51 -FZ (red. ot 29.12.2017)», Sobranie zakonodatel’stva RF, № 32, st. 330 (in Russian). 4. Bogolyubov, S.

A., Butovickij, A. I. & Kovaleva, E. L. Kommentarij k Zemel’nomu kodeksu Rossijskoj Federacii (postatejnyj). Available at: http://www.consultant.ru.

5. Skvorcov, O. Yu. (2006). Sdelki s nedvizhimost’yu v kommercheskom oborote, Izd-vo Volters Kluver, Moscow, p. 83 (in Russian). 6. Ryzhenkov, A.

Ya. (2016).

«Princip razgranicheniya dejstviya norm grazhdanskogo i zemel’nogo zakonodatel’stva: voprosy teorii»

, Pravo i ehkonomika, № 5, pp. 4-10 (in Russian). 7. (2009).

«Koncepciya razvitiya grazhdanskogo zakonodatel’stva Rossijskoj Federacii (odobrena resh-eniem Soveta pri Prezidente RF po kodifikacii i sovershenstvovaniyu grazhdanskogo zakonodatel’stva ot 07.10.2009)»

, Vestnik VAS RF, № 11 (in Russian).

8. Danilova, N. V. & Dubrovskaya, A. G. (2017).

«Vindikaciya kak sposob zashchity prava sobstvennosti na zemel’nye uchastki»

, Aktual’nye voprosy yurisprudencii i ehkonomiki: materialy nauch.-prakt.

konf, Chelyabinsk, 7 aprelya 2017g., Ural’skij finansovo-yuridicheskij institut (Ekaterinburg), Cirero, Chelyabinsk, pp.

113-121 (in Russian). 9. (2006). «Federal’nyj zakon ot 26 iyulya g.

2006 № 135-FZ «O zashchite konkurencii», Sobranie zakonodatel’stva RF, № 31 (1 ch.), st. 3434 (in Russian). 10. Latyev, A.

N. (2017). «Ustupka prav po dogovoru, zaklyuchennomu na torgah. Kommentarij k opredele-niyu sudebnoj kollegii po ehkonomicheskim sporam VS RF ot 20.04.2017 № 307-EHS16-19959», Vestnik ehkonomicheskogo pravosudiya, № 6, p.

6 (in Russian). Рекомендовано к публикации: iНе можете найти то, что вам нужно?

Попробуйте сервис . Горевым П.