Можно ли аанулировать сделку если продавец не занл о последствиях

Можно ли аанулировать сделку если продавец не занл о последствиях

Можно ли аанулировать сделку если продавец не занл о последствиях

Можно ли отменить договор купли продажи квартиры


» В некоторых случаях оказывается, что заключенный договор купли-продажи квартиры необходимо аннулировать. Такое желание может возникнуть, если при его заключении были допущены нарушения, либо одна из сторон нарушила согласованные условия (например, покупатель не полностью внес оплату). Соглашение можно расторгнуть, а его последствия – отменить и по желанию сторон. Подробнее о том, как действовать в этих случаях, читайте ниже.

Это самый простой способ, который можно применить, если продавец и покупатель готовы прекратить его действие. Единственное условие – с юридической точки зрения расторгнуть уже исполненный договор невозможно.

Если уже была передана квартира, зарегистрировано право собственности, оплачена ее цена и выполнены все иные условия, считается, что обязательства исполнены в полном объеме. Такой договор расторгнуть нельзя, т.к. у сторон отсутствуют неисполненные обязательства.

В такой ситуации можно только заключить соглашение об обратной купле-продаже квартиры. Для расторжения по согласию обеих сторон необходимо заключить соглашение об этом. Порядок действий сторон различается в зависимости от того, на какой стадии исполнения договора купли-продажи заключено соглашение о его аннулировании:

  1. если расторжение происходит до регистрации перехода права собственности к покупателю, обращаться в Росреестр не требуется;
  2. если же в единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) уже была внесена запись о смене собственника квартиры на покупателя, соглашение о расторжении договора будет основанием для внесения новой записи о возврате недвижимости к продавцу.

Для того, чтобы Росреестр внес запись об обратной передаче, в соглашении о расторжении договора купли-продажи нужно прописать подробный порядок возврата купленной недвижимости и ее обратной перерегистрации.

В случае, если стороны уже подписали акт приема-передачи, квартира должна быть возвращена продавцу. Если действие договора прекращено, когда документы уже поданы в Росреестр, но регистрация не состоялась, необходимо подать заявление об отзыве документов и прекращении регистрационных действий.

Соглашение о расторжении необходимо приложить к нему, как основание.

Росреестр может отказать в регистрации обратной передачи, если придет к выводу, что договор уже исполнен. Поэтому в соглашении о расторжении необходимо показать, что те или иные обязательства сторон все еще остаются незавершенными.

Помимо взаимных договоренностей, расторжение договора возможно и по желанию одной из сторон. При этом действуют два условия:

  1. исполнение договора все еще не завершено (так же, как и в случае с расторжением по взаимному согласию);
  2. закон или договор предусматривают возможность такого расторжения.

Одностороннее расторжение может быть (хотя и не обязательно) связано с нарушением договора другой стороной. К примеру, основанием для отказа продавца от сделки может стать неисполнение покупателем обязанности по оплате цены квартиры.

Покупатель же может отказаться от заключенного соглашения, если:

  1. зарегистрированные в квартире лица не освободили ее и т.п.
  2. у недвижимости обнаружились существенные недостатки,
  3. документы на квартиру не соответствовали действительности,
  4. продавец не передал ему квартиру,

Возможен и отказ без каких-либо оснований, если это право предусмотрено договором. Для обеспечения этой возможности стороны должны включить в договор право на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке в соответствии со ст.

450.1 ГК РФ. Право на односторонний внесудебный отказ может быть обусловлено какими-либо обстоятельствами (перечисленными выше или другими нарушениями), либо зависеть только от желания стороны. Аннулировать действие договора купли-продажи можно и через суд при наличии существенных нарушений, которые дают право одной из сторон прекратить его. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, через суд можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры в случае, если одна из сторон допустила его существенное нарушение.

Для некоторых видов соглашений в законе предусмотрены дополнительные основания расторжения. К примеру, договор долевого участия о приобретении квартиры у застройщика может быть расторгнут по специальным основаниям, предусмотренным п. 1.1. ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в связи с прекращением строительства, изменением проектной документации и по ряду других оснований.
1.1. ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

в связи с прекращением строительства, изменением проектной документации и по ряду других оснований. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается такое нарушение, в результате которого одна из сторон в значительной степени лишается того, на что могла бы рассчитывать.

Вопрос о существенности тех или иных нарушений вызывает немало споров, поскольку при его определении очень велико воздействие субъективных факторов. Кроме того, зачастую сложно доказать, что одна из сторон действительно не знала о тех или иных обстоятельствах, послуживших мотивом для подачи иска в суд. Большинство из существенных причин для расторжения можно обезвредить, грамотно проведя проверку недвижимости перед покупкой и юридически грамотно составив договор.

Однако, если избежать проблем не удалось, остается подать иск в суд.

Перед этим необходимо попытаться урегулировать спор в досудебном порядке – возможно, это позволит избежать траты времени и усилий на судебный процесс. Досудебное урегулирование проводится путем направления другой стороне письменного требования (претензии) с предложением расторгнуть заключенные договоренности. Рассмотрение дел по спорам между гражданами проводят суды общей юрисдикции.

Изначально исковое заявление подается в федеральный районный суд. До направления заявления в суд его копии необходимо направить ответчику и другим лицам, привлекаемым к участию в деле.

В системе общей юрисдикции существуют также мировые суды, рассматривающие дела по небольшим спорам. Однако из-за высокой стоимости недвижимости иск о расторжении договора купли-продажи квартиры попадет именно в районный суд.

Исковое заявление составляется по правилам, предусмотренным Гражданским процессуальным кодексом РФ.

В нем указывается:

  1. наименование суда и сторон спора;
  2. иные обстоятельства, имеющие значение для дела;
  3. основания для расторжения (аннулирования) договора;
  4. что именно было сделано или не сделано сторонами по нему;
  5. требования истца – отменить договор, вернуть недвижимость или уплаченные за нее деньги.
  6. описание обстоятельств дела – когда, какой договор и в отношении какой квартиры заключен;

Важно, что по общему правилу исполненное до расторжения соглашения не подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон или законом (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Исковое заявление облагается госпошлиной, размеры которой зависят от суммы требований одной стороны к другой.

Гражданский кодекс устанавливает общий срок исковой давности для предъявления требований о расторжении договора в суде – 3 года с момента, когда одной из сторон стало известно о нарушении ее прав. После принятия искового заявления судом будет назначено одно или несколько заседаний, в которых стороны будут представлять свои аргументы.

По итогам рассмотрения суд вынесет решение о расторжении либо об отказе в иске. Решение суда можно обжаловать в апелляционной и кассационной инстанциях путем подачи соответствующих жалоб.

Расторжение договора купли-продажи квартиры имеет много нюансов, которые невозможно изложить в одной статье.

Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226 Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780 Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб.

764

Расторжение договора купли-продажи квартиры

» » 35 468 просмотровСодержаниеЖелание расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) квартиры может возникнуть по разным причинам: покупатель не выплатил сумму, указанную в договоре; собственник отказывается покинуть квартиру; на жилье появились иные претенденты; условия проживания не соответствуют ожидаемым. Иногда стороны договариваются об обоюдном расторжении сделки и оформляют соглашение, но чаще приходится обращаться в суд.Знать о том, как отстоять свои права, необходимо еще до заключения договора купли-продажи. Это позволяет включить нужные пункты в ДКП, иначе аннулировать сделку не получится даже в суде.Процесс заключения договора «растянут» во времени.

Это связано с необходимостью собирать справки, проверять документы, урегулировать вопросы с органами опеки и попечительства, банком. За это время может случиться, что решительно настроенный продавец (покупатель) откажется от намерения совершать сделку, или, поддавшись давлению, подпишет договор, но постарается быстрее все вернуть «на круги своя».

За это время может случиться, что решительно настроенный продавец (покупатель) откажется от намерения совершать сделку, или, поддавшись давлению, подпишет договор, но постарается быстрее все вернуть «на круги своя». Закон предоставляет такую возможность.

Гражданский кодекс регламентирует не только процесс заключения сделки, но и порядок ее расторжения.Прекращая соглашение, собственник и покупатель надеются, что одному вернется недвижимость, а другому — деньги.

Однако если в договоре нет пунктов, предполагающих возврат имущества, то расторжение сделки не является основанием для возврата квартиры покупателю.Например, в соглашении прописано

«… при невыполнении указанных условий одной из сторон договор может быть расторгнут в одностороннем порядке или по обоюдному согласию»

.

Из содержания ясно — расторжение возможно, но это ничего не влечет.Как нужно:

«… При расторжении договора Продавец и Покупатель обязуются вернуть все исполненное по обязательствам»

и далее — конкретизировать, когда производится возврат имущества: «… Возврат необходимо произвести в течение n дней.

При несоблюдении данного условия нарушителем выплачивается неустойка в размере m».Если договор заключен без нарушения норм права, то только при наличии подобных пунктов возможен возврат к исходному состоянию.Согласно , расторгнуть заключенный договор купли продажи можно:

  1. по соглашению сторон;
  2. по требованию одной их сторон путем обращения в суд.

Стоит уяснить, что «расторгнуть» договор — не значит забыть о нем и жить по-прежнему. Придется заключить «соглашение о расторжении» в той форме, в которой изначально оформлялся документ купли-продажи.Ключевой момент в приобретении квартиры — переход права собственности.

Только после регистрации покупатель становится собственником, имеющим право на распоряжение имуществом. До тех пор законным владельцем все еще является продавец.На этом этапе для расторжения сделки достаточно составить соглашение о прекращении договора.Если документы поданы на регистрацию, однако она еще не состоялась, сторонам необходимо подать нотариально заверенное соглашение о расторжении и заявление о прекращении регистрационных действий.Если покупатель стал законным собственником, и все условия договора уже выполнены, значит, документ не действует, и расторгать нечего.Отменить сделку можно будет только в случаях, предусмотренных законодательством, а также если ранее в договоре были прописаны условия расторжения сделки.Пример. Гражданки Смирнова и Любищенко (владелица двух однокомнатных квартир, расположенных по соседству) составили договор, в котором прописано, что если новый собственник квартиры будет проводить ремонтные работы в выходные дни, соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке.

Смирнова решила делать ремонт, но согласно договору, нарушать режим тишины в выходные она не сможет, даже если будет действовать в рамках действующего законодательства. В противном случае не исключена отмена сделки.Один из вариантов выйти из сложной ситуации — заключить новый ДКП, согласно которому квартира перейдет прежнему собственнику.Основная статья закона, на которую ссылаются при отмене соглашения — .

Согласно п. 2, изменение или расторжение договора возможно по одной из причин:

  1. одна из сторон существенно нарушила условия;
  2. в иных случаях, предусмотренных законом.

Положения подчеркивают свободу договорных отношений, возможность скорректировать ситуацию.«Существенными» называют нарушения, которые влекут нанесение ущерба пострадавшей стороне, препятствуют получению предполагаемой выгоды. При этом под «существенностью» стороны могут понимать разные вещи.Пример.

Гражданка Пинчева обратилась в суд с иском о признании соглашения недействительным, поскольку от нее была скрыта информация о наличии в жилье тараканов и мышей.

Суд счел такую причину несущественной.Следует различать расторжение по согласию и признание договора недействительным.

Последнее регулируется . По закону, сделка может быть признана недействительной в силу своей ничтожности или оспоримости.Сделка признается недействительной при наличии следующих обстоятельств:

  1. оформление сделки лицом, находящимся в состоянии измененного сознания (или ином), препятствующим пониманию совершаемых действий;
  2. заключение договора недееспособным или ограниченно дееспособным лицом;
  3. оформление мнимой сделки.
  4. подписание соглашения несовершеннолетним без участия официальных представителей;
  5. нарушение норм закона при составлении документа;
  6. заключение договора под принуждением, путем обмана;

После признания операции купли-продажи недействительной возникает правовое последствие.

Стороны производят возврат всего полученного в результате заключения договора, а если вернуть в натуре квартиру не удается, осуществляется возврат ее стоимости.Реализовать возможность расторгнуть соглашение в одностороннем порядке покупатель может следующих случаях:

  1. Истребование переданного по договору имущества третьими лицами.
  2. Отказ от передачи имущества продавцом по причине его изъятия при условии, что покупатель не знал о предстоящем событии.
  3. Нежелание продавца предоставить документы об объекте.
  4. Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре. Если будет доказано, что предоставляемые документы о технических параметрах квартиры были фальшивыми, и цель подделки — введение в заблуждение заинтересованного лица, сделка будет признана недействительной. Если же покупатель не увидел разногласий в документах по невнимательности, продавец не виноват.
  5. Отказ от страхования, если это оговорено в договоре.

Продавец может инициировать расторжение, если покупатель:

  1. уклоняется от выплаты денег в порядке, предусмотренным договором;
  2. покупатель не исполняет прочие обязательства, прописанные в соглашении.

Указанные причины условны, судебная практика по вопросам расторжения договора купли-продажи квартиры противоречива. Акцент делается на том, что стороны были вольны в своем выборе и должны были отнестись к подготовке к сделке более ответственно.Расторжение ДКП возможно только при веских на то причинах, хотя даже невыплата одной стороной денег может быть признана недостаточным основанием для аннулирования договора.

В таких случаях продавцу рекомендуется подавать иск о выплате средств и начислении неустойки.Наиболее частые нарушения:

  1. отказ выселиться из квартиры;
  2. отказ от совершения оплаты.

В таких ситуациях для выбора правильного направления действий рекомендуется получить консультацию юриста.Если одна из сторон не знала о каких-либо обстоятельствах, которые могли бы в корне поменять решение о приобретении квартиры, договор может быть расторгнут.Примеры таких обстоятельств:

  • Резкие изменения в экономике привели к падению (росту) курса расчетной валюты. В результате одна из сторон несет существенные убытки.
  • После непродолжительного проживания выяснилось, что дом в аварийном состоянии и подлежит сносу.
  • В соседней квартире находится парикмахерская (сауна, игровая комната и прочее), что мешает спокойному времяпровождению дома.

При грамотной проверке документов подобные неудобства можно было выявить еще при заключении предварительного договора, проверив план реконструкции города, познакомившись с соседями. Вовремя не проявив бдительность, пострадавшей стороне придется решать вопрос в суде, и результат может быть непредсказуем.Пример.

Гражданин Соболев приобрел квартиру.

Спустя более 2 лет он подал иск в суд, заявив, что требует отмены сделки со всеми вытекающими последствиями, поскольку не мог предположить резкого ухудшения здоровья и последующей нуждаемости в денежных средствах. Суд иск удовлетворил и обязал продавца, давно распорядившегося деньгами, вернуть полученную сумму.Сроки расторжения разнятся в зависимости от сопутствующих обстоятельств:

  • Если договор исполнен, причин для признания недействительности нет, осуществляется обратная сделка, срок которой неограничен.
  • В суд обращаются, если соглашение о расторжении достичь не удается, есть причины для признания договора недействительным. Срок подачи иска — 3 года с момента заключения сделки или момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав.
  • Если договор еще не выполнен, не произведена регистрация, его можно расторгнуть в согласительном порядке в любое время до произведения регистрации.

Согласно , если соглашение является срочным, обязательства по нему считаются исполненными после окончания срока действия договора. При оформлении договора купли-продажи недвижимости действует иное правило: поскольку срок действия не установлен, он актуален до окончательного выполнения сторонами обязательств.Если квартира передана, деньги выплачены в указанные сроки, произошла регистрация перехода права собственности, и все осуществлялось в рамках закона, расторгнуть соглашение можно только при веских на то основаниях.

А насколько существенны будут аргументы, решит суд.Пути прекращения договорных взаимоотношений различаются затратами времени, сил и материальных средств.

Если выбирать путь наименьшего сопротивления, то это — заключение соглашения.Независимо от факта регистрации договора, расторгнуть его можно в согласительном порядке. Для этого необходимо:Если регистрация не произошлаЕсли регистрация состояласьОбсудить возможность заключения дополнительного соглашения об отмене договораОбсудить возможность оформления обратной сделкиСоставить соглашение о расторжении договора купли-продажиОформить новый договор купли-продажи, где покупатель становится продавцом той же квартиры, а продавец — покупателемЗаверить документ у нотариуса, если он был ранее заверен, или просто подписать, если соглашение составлено в простой формеПоставить нотариальное заверение, произвести регистрацию договораУведомление о намерении расторгнуть соглашение направляется в письменном виде, желательно — почтой в виде письма с описью вложения.

Для этого необходимо:Если регистрация не произошлаЕсли регистрация состояласьОбсудить возможность заключения дополнительного соглашения об отмене договораОбсудить возможность оформления обратной сделкиСоставить соглашение о расторжении договора купли-продажиОформить новый договор купли-продажи, где покупатель становится продавцом той же квартиры, а продавец — покупателемЗаверить документ у нотариуса, если он был ранее заверен, или просто подписать, если соглашение составлено в простой формеПоставить нотариальное заверение, произвести регистрацию договораУведомление о намерении расторгнуть соглашение направляется в письменном виде, желательно — почтой в виде письма с описью вложения. Вторая сторона может обдумать предложение в течение 30 дней (если иное не было оговорено договором).

В случае отказа не избежать суда. Данный порядок действий соблюдается и при намерении обратиться в суд.

Органы правосудия задействуются только при условии, что стороны не смогли достичь компромисса.Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:

  • Принять участие в судебном процессе.
  • Подать иск в суд.
  • Подготовить сопутствующие документы.
  • Получить решение суда.
  • Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
  • Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.

Судья может вынести вердикт:

  1. Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
  2. Отказать в удовлетворении иска.

Чтобы получить положительное решение, необходимо ответственно отнестись к составлению иска и сбору доказательств.Форма и содержание документа должны соответствовать . Он делится на несколько частей:

  1. Перечень документов.
  2. Подпись и дата.
  3. «Шапка», где указываются сведения о судебном органе, истце, ответчике; обозначается цена иска (стоимость квартиры) и госпошлина.
  4. Прошение. Здесь оказывается, что хочет в итоге получить истец: расторгнуть договор, вернуть недвижимость, обязать ответчика выплатить сумму с учетом пени.
  5. Основная часть. В ней истец указывает, когда совершена сделка, какие нормы права нарушены. Необходимо лаконично и убедительно доказать, что возникшие обстоятельства являются существенными для прекращения договора и возврата имущества.

Если в иске содержится прошение «расторгнуть договор», а регистрация уже прошла, то, по сути, расторжение уже ни к чему не приведет.

Необходимо добавить еще один пункт

«… обязать ответчика вернуть истцу имущество (денежную сумму), переданную по договору купли-продажи»

.

К иску прилагается:

  1. копии исков по числу заинтересованных лиц.
  2. доказательства нарушений со стороны ответчика;
  3. копия договора купли-продажи;
  4. сведения о передачи денежных средств;
  5. доказательства досудебного урегулирования спора;
  6. чек об оплате госпошлины;

Иск с приложениями рассматривается судьей в течение 5 дней, после чего принимается решение о начале гражданского процесса.Поскольку стоимость квартиры превышает 50 тыс.

руб., подобные дела рассматриваются в районном суде.Расчет суммы, которую нужно уплатить накануне подачи иска, производится согласно .

В документе указаны суммы, от которых производится расчет. Госпошлина рассчитывается в зависимости от цены иска (стоимости недвижимости).Цена иска, руб.Фиксированная ставка, руб.n,%Сумма вычета, руб.Меньше 20 000 (госпошлина не менее 400 руб.)—4—20 001—100 000800320,000100 001—200 0003,2002100,000200 001—1 000 00052001200,000Более 1000 000 (госпошлина не более 60 тыс. руб.)13,2000.51,000,000Дополнительные затраты будут связаны с услугами юриста по составлению иска, разъяснению положений законодательства.Подобные дела рассматриваются в пределах 2 месяцев со дня подачи иска.

Вторая сторона сможет оспорить решение в порядке апелляции, тогда суд будет длиться до полугода.Произвести отмену договора через суд можно только в пределах срока исковой давности, которая составляет 3 года с момента его регистрации.Если пострадавшая сторона имеет веские причины, по которым срок обращения был нарушен, можно подать в суд ходатайство о восстановлении срока и предоставить доказательства обстоятельств, препятствующих более ранней подаче документа.Только бдительность покупателя и продавца поможет вернуть имущество или деньги. Все существенные условия необходимо перечитывать, проверять, сверять данные в договоре с документами.Перед заключением основного договора заключается предварительный, и нарушение его условий уже свидетельствует о недобросовестности нарушителя.В таком договоре должны быть пункты:

  1. дата (срок) и место заключения Основного соглашения;
  2. заключительный срок оплаты стоимости квартиры.
  3. дата выписки (снятия с регистрации) прописанных в помещении лиц, даты выезда самого собственника;
  4. срок внесения платы за коммунальные услуги;

Если начались нарушения указанных пунктов, составляется претензия.

В документе фиксируется, какие договоренности были нарушены. Впоследствии претензия может быть использована в суде как доказательство несоблюдения условий договора.Для продавца неуплата покупателем стоимости квартиры кажется существенным условием для расторжения договора, однако при рассмотрении вопроса в органах правосудия судьи обычно иного мнения.

Об этом свидетельствует пример из судебной практики.Гражданин Ш.

приобрел у Л. квартиру по договору купли-продажи. В документе значилась продажная стоимость ХХ руб., из которой Л. уплатил только 1,25%. Остаток суммы покупатель обещал выплатить до n числа 2014 г., но до указанной даты выплата не была произведена.
Ш. подал в суд и привел такие аргументы в пользу расторжения договора:

  1. Переданная квартира для Л. — неосновательное обогащение. Следуя , если кто-либо безосновательно приобрел имущество другого человека, он обязан его вернуть.
  2. Согласно если неосновательное обогащение представляет имущество, приобретатель должен вернуть его в натуре.

Ответчик не явился, о его месте жительства никому неизвестно, и заседание проводилось в отсутствие Л.В итоге судья не удовлетворил прошение Ш.

о расторжении договора, мотивируя это следующим:

  1. Согласно п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, если произведена регистрация перехода права собственности, но оплата за имущество не произведена, бывший законный владелец имеет право требовать оплату и проценты за просрочку ().
  2. Истец не смог предоставить существенные доказательства нарушения условий договора, указанные в .
  3. В не указано, что продажа имущества может быть аннулирована при неуплате одной стороной суммы по договору.

В результате судья пришел к выводу, что ни в законах, ни в договоре нет положений, позволяющих расторгнуть соглашение при невыплате стоимости квартиры.

Единственное, что остается продавцу — истребовать сумму в судебном порядке.Подобная практика доказывает: надежнее заключить договор с банком, включить пункты о взятии денег из ячейки после перехода права собственности. Так сделка будет безопасна для обеих сторон.

К сожалению, осознание того, что надо было доверить ведение сделки опытному юристу, приходит только после разочарования. Чтобы не ошибиться дважды, не тратить понапрасну время и силы, задайте вопросы юристу сайта ros-nasledstvo.ru: какие обстоятельства будут вескими для расторжения договора купли-продажи квартиры? Как оформить добровольное соглашение об отмене?

В каком суде производится аннулирование сделки? Сколько стоит расторжение договора купли-продажи?

Консультация предоставляется бесплатно для всех посетителей портала. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Автор статьиЭксперт-юрист сайта.

Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут. Спасибо! Ваша заявка принятаОжидайте звонка специалиста в течении 5 минут Отправляя данные Вы соглашаетесь с , и 2 624 просмотров Покупка квартиры в ипотеку (в кредит) – это достаточно ответственная.2 952 просмотров Покупка и продажа квартиры – это опасные сделки. Несмотря на.9 148 просмотров Покупка квартиры несовершеннолетним – это достаточно частое явление.

Именно таким.26 565 просмотров Имущество супругов в значительной своей части считается совместно нажитым, при.8 861 просмотров При покупке квартиры, одним из самых популярных видов страхования является.30 057 просмотров Перед приобретением квартиры на вторичном рынке необходимо узнать порядок заключения.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать?

Иногда происходят ситуации, когда после заключения договора купли-продажи недвижимости одна из сторон принимает решение его расторгнуть. Однако, как быть в том случае, если договор уже зарегистрирован в Росреестре?

Рассмотрим, на каких основаниях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  1. Практические рекомендации, как оформить куплю-продажу квартиры
  2. Что такое соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и когда оно заключается? Правила оформления
  3. Порядок признания договора купли-продажи квартиры недействительным
  4. Все о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной или ничтожной. Как вернуть свою недвижимость?
  5. Основания расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры. Как прекратить действие документа?

Основания: в каких случаях расторжение возможно?

Далее рассказано, можете ли вы расторгнуть договор, к примеру, по обоюдному желанию со второй стороной. В соответствии со статьей 450 и 450.1 ГК РФ существует три причины, по которым стороны сделки могут разорвать достигнутую ранее договоренность:

  1. Односторонний отказ от выполнения условий, обозначенных в рамках договора (в случаях, предусмотренных законодательством или четко прописанных в самом соглашении).
  2. Письменное соглашение, заключенное по обоюдному желанию покупателя и продавца недвижимости.
  3. Судебное решение, вынесенное по требованию одного из участников сделки купли-продажи недвижимости.

Сроки отмены сделки Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд можно в течение 3 лет с момента, если одна из сторон сделки узнала о нарушении своего права.

Такой срок исковой давности установлен в п.1 ст. 196 ГК РФ. Как аннулировать в досудебном порядке?

Узнайте, как же расторгнуть договор после гос регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ прежде чем обратиться в суд с иском о расторжении договора покупатель (продавец) должен предпринять попытки мирно урегулировать данный вопрос. Для этого в адрес другой стороны необходимо направить письменное извещение, содержащее соответствующую просьбу.

Единого образца такого документа нет, поэтому его можно составить в произвольной форме.

При этом рекомендуется прописать точный срок, в течение которого должен поступить ответ.

Так, если вторая сторона сделки согласилась аннулировать заключенную ранее договоренность, то далее выполняются следующие действия:

  • Cоставляется письменное соглашение. Делается это в том же порядке, что и подготовка первоначального документа. Так, если договор купли-продажи был удостоверен нотариусом, то и данное соглашение должно быть оформлено аналогичным образом. Сегодня нет единой формы такого документа, однако он обязательно должен включать в себя следующую информацию:
    • название бумаги;
    • дату и место заключения соглашения;
    • ФИО покупателя и продавца квартиры;
    • реквизиты первоначального договора;
    • день, начиная с которого договоренность будет считаться расторгнутой;
    • заявление об отсутствии претензий между участниками сделки;
    • реквизиты сторон соглашения.
  • заявление об отсутствии претензий между участниками сделки;
  • название бумаги;
  • Далее покупатель и продавец должны поставить свои подписи в подготовленном документе.

    Именно с этого момента договор купли-продажи квартиры будет считаться аннулированным.

  • реквизиты первоначального договора;
  • Если уже были переданы документы на регистрацию права собственности, то стороны разорванной сделки должны подать в Росреестр совместное заявление о прекращении данной процедуры и возврате всех бумаг (п.

    1 ст. 31 Закон РФ от 13.07.2015 год № 218-ФЗ).

  • ФИО покупателя и продавца квартиры;
  • дату и место заключения соглашения;
  • день, начиная с которого договоренность будет считаться расторгнутой;
  • реквизиты сторон соглашения.
  1. Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости
  2. Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Как отменить соглашение? Иногда аннулировать договор мирным путем не получается, так как вторая сторона не желает идти на встречу. В этом случае единственным выходом является обращение в суд.

Однако для этого необходимо, чтобы было соблюдено одно из следующих условий (п.

2 ст. 452 ГК РФ):

  1. Наличие письменного отказа в расторжении сделки, полученного от продавца (покупателя).
  2. Неполучение ответа в срок, обозначенный в извещении. При этом, если конкретной даты не было указано, то за такой период принимается 30 дней.

С чего начать: на каком основании допустимо оспорить сделку на недвижимость? Прежде чем обратиться в суд необходимо тщательно продумать основания аннулирования сделки на недвижимость, которые будут указаны в исковом заявлении. Так, в соответствии со ст. 450 и 451 ГК РФ договор может быть расторгнут через суд только при наличии следующих оснований:

  • отказ освободить помещение продавцом;
  • Существенное нарушение условий договора. К типичным примерам такого относятся:
    • отказ от оплаты квартиры со стороны покупателя;
    • отказ освободить помещение продавцом;
    • внезапное появление третьих лиц, имеющих право пользования жилым помещением, о чем покупатель не был о на момент регистрации сделки.
  • внезапное появление третьих лиц, имеющих право пользования жилым помещением, о чем покупатель не был о на момент регистрации сделки.
  • отказ от оплаты квартиры со стороны покупателя;
  • В других ситуациях, предусмотренных законодательством (например, наличие признаков недействительности сделки).
  • Существенное изменение обстоятельств сделки.

Таким образом, продавец (покупатель) не имеет права на пустом месте подать ходатайство в суд об аннулировании письменной договоренности.

Сделать это можно только при наличии серьезных оснований с представлением соответствующих доказательств.

Подготовка к судебному процессу: какие потребуются документы и доказательства? Следующим шагом является подготовка необходимого пакета бумаг.

Общий перечень документов приведен в ст. 132 ГПК РФ. Сюда входит:

  1. доверенность на представление интересов в суде (если от имени истца участвовать в заседаниях будет его представитель);
  2. предложение о расторжении договора, которое ранее направлялось в адрес ответчика.
  3. исковое заявление;
  4. доказательства правомерности выдвинутых требований;
  5. квитанция об уплате госпошлины;

Особое внимание следует уделить доказательной базе, которая будет представлена в суде.

В данном случае набор документов будет зависеть от конкретных обстоятельств дела. В качестве примера можно рассмотреть несколько типичных ситуаций:

  1. если согласно исковому заявлению недвижимость находится в аварийном состоянии, а покупатель приобрёл ее, не зная об этом факте, то в суде необходимо будет представить экспертное заключение сторонней организации.
  2. в случае, если продавец настаивает на том, что договор купли-продажи квартиры был подписан им в невменяемом состоянии, то ему необходимо будет представить заключение судебно-психиатрической экспертной комиссии;

Кроме того, в качестве доказательств также могут выступать показания:

  1. случайных свидетелей;
  2. близких родственников и т.д.
  3. соседей;

Порядок обращения с иском Подача иска производится в общепринятом порядке:

  • Подготовка иска и сбор необходимых бумаг.
  • Выбор судебного органа.

    Споры, связанные с недвижимостью, разрешаются в судах общей юрисдикции.

    При этом подавать заявление необходимо по месту жительства истца или по месту нахождения оспариваемого имущества.

  • Передача полного пакета документации в канцелярию судебного органа.Получение уведомления о принятии дела к рассмотрению и дальнейшее ожидание повестки в суд.
  • Оплата госпошлины.

Правила оформления иска В соответствии со ст. 131 ГПК РФ исковое заявление подается в письменном виде.

В нем обязательно должна быть отражена следующая информация:

  • основания обращения и выдвигаемые требования;
  • сообщение о пытке решить вопрос в досудебном порядке (обязательно приложить копию предложения о досудебном урегулировании вопроса с отметкой о вручении ответчику);
  • стоимость иска (в данном случае это будет цена квартиры), а также расчет сумм, которые истец желает дополнительно взыскать (например, расходы, понесенные на ремонт квартиры, в которой невозможно дальнейшее проживание);
  • перечень документов, которые прилагаются к иску.
  • сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес проживания, телефоны и т.д.);
  • координаты судебного органа, в которое направляется ходатайство;
  1. Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости
  2. Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Следует отметить, что простому обывателю, далекому от правовой сферы, лучше всего поручить составление заявления опытному юристу.

Ход процесса Порядок судебного разбирательства четко определен в главах 13 – 16 ГПК РФ.

Сроки В течении какого времени можно расторгнуть договор и есть ли точные сроки?

Так, весь судебный процесс условно делится на несколько этапов:

  • Подготовка к судебному процессу – на данном этапе уточняются отдельные нюансы и обстоятельства дела, определяется законодательство, действующее в конкретной области и т.д. Точные сроки длительности подготовительного процесса в кодексе не указаны. Они устанавливаются судьей в соответствующем определении.
  • Рассмотрение искового заявления – в соответствии со ст. 133 ГПК РФ судья должен вынести решение о принятии дела к производству в течение 5 дней с момента поступления иска.
  • Разбирательство по делу – на этом этапе организуются судебные заседания, выслушиваются доводы обеих сторон, показания свидетелей и т.д. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГПК РФ гражданские дела должны быть разрешены в течение 2 месяцев с момента подачи иска (в случае, если не обнаружились новые обстоятельства дела).
  • Вынесение решения – вступает в законную силу через месяц после его оглашения.

Издержки истца Согласно п.

1 ст. 88 ГПК РФ вся совокупность судебных расходов делится на две группы:

  • Издержки, связанные с рассмотрением дела.
  • Уплата госпошлины.

Так, в ходе судебного разбирательства истец может понести следующие расходы:

  1. суммы, которые необходимо выплатить свидетелям, различным специалистам, экспертам и переводчикам;
  2. выплата вознаграждения представителям истца;
  3. компенсация за потерю времени (если поданный иск является неосновательным) и т.д.
  4. оплата проезда и проживания лиц, привлеченных к судебному разбирательству;

Как вести себя в зале заседания истцу?

В ходе судебного заседания очень важно следить за своим поведением.

Истцу следует придерживаться следующих основных правил:

  1. не отклоняться от существа дела в ходе изложения своего мнения.
  2. следить за своими эмоциями (недопустимо бурное выражение мыслей, крик, оскорбления);
  3. складно и последовательно излагать свою точку зрения;
  4. соблюдать этикет поведения в суде (при обращении судьи вставать с места, использовать выражение «Ваша честь» и т.д.);

Довольно часто людям сложно правильно вести себя в суде, поэтому в этом случае истец имеет право послать на заседание своего представителя (юриста).

Действия после вынесения решения После судебного разбирательства дальнейшие действия истца будут зависеть от вынесенного решения.

Как вернуть обратно право собственности? После удовлетворения иска, следующим шагом продавца будет являться возращение права собственности на квартиру, переданную по расторгнутому договору-купли продажи.

Для этого необходимо аннулировать ранее зарегистрированное право и оформить его на «нового» владельца.

Итак, в данном случае истцу необходимо подготовить соответствующее заявление и явиться с ним в территориальное отделение Росреестра. Основанием для погашения права собственности предыдущего собственника будет являться судебное решение. Как обжаловать решение в вышестоящие инстанции?

В п. 2 ст. 321 ГПК РФ написано, что любая из сторон судебного разбирательства (истец или ответчик) имеет право обжаловать вынесенное решение.

Делается это в следующем порядке:

  • по истечении срока, отведенного для обжалования, суд первой инстанции направляет дело вместе с жалобой и другими материалами в суд апелляционной инстанции, где происходит ее дальнейшее рассмотрение.
  • вначале необходимо составить апелляционную жалобу;
  • далее ее следует подать в суд, в котором было принято первоначальное решение;

Таким образом, аннулировать действие договора купли-продажи квартиры после его регистрации в ЕГРН в отдельных случаях вполне возможно. При этом наиболее удобным и простым вариантом является расторжение соглашения по обоюдному согласию обеих сторон сделки.