Формулировка в договоре купли продажи о праве наследства

Формулировка в договоре купли продажи о праве наследства

Оформление продажи авто по наследству: составление договора купли-продажи и другие важные моменты


» » » » » Время на чтение: 5 минутДата публикации: 18.10.2018Последнее обновление: 25.03.2020Наследник, надлежащим образом оформивший свои права на имущество умершего, может распорядиться вещами наследодателя. В частности, продать транспортное средство.Чтобы правильно это сделать, необходимо оформить договор купли-продажи. Каким должен быть этот документ?

Об этом подробно расскажет данная статья.Есть два варианта оформления ДКП на машину:

  • Получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса, далее обратиться в МРЭО, поставить автомобиль на учет на себя. После этого составляется стандартный договор, на основании которого право собственности на машину переходит третьему лицу.
  • Можно не тратить деньги на регистрацию машины в органах ГИБДД. Правопреемнику умершего достаточно получить все необходимые бумаги у нотариуса, чтобы можно было оформлять сделку по отчуждению транспорта.

Второй вариант представляется более перспективным и выгодным, потому что распорядиться автомобилем наследник может в более короткие сроки – не нужно тратить время на посещение МРЭО.

К тому же, за внесение записи в паспорт транспортного средства и выдачу нового свидетельства о регистрации ТС взимаются деньги. Сумма не очень большая, но этих затрат можно избежать.О том, как вступить в наследство и продать машину, написано , а вы узнаете о том, возможна ли продажа наследуемой машины, без оформления ее на себя и как ее осуществить.Согласно , сделки оформляются в простой письменной форме, а не в устной, если:

  1. стоимость передаваемого товара, оказываемых услуг и т. п. составляет более 10 тыс. рублей;
  2. как минимум, одной стороной договора выступает юридическое лицо.

Таким образом, договор купли-продажи автомобиля, полученного по наследству, должен быть заключен в простой письменной форме.

И не только потому, что стоимость такого имущества, составляет, как правило, более 10 тыс. рублей. Органам ГИБДД для регистрации ТС на нового собственника нужен документ-основание.Что касается нотариальной формы, то она не является обязательной – в законодательстве требования об этом нет.Стороны сделки, при желании, могут оформить договор купли-продажи автомобиля у нотариуса. На это придется потратить дополнительные средства.

Зато нотариус, в случае чего, будет отвечать за законность правоотношений оформленных договором.ДКП автомобиля, полученного по наследству, составляется в трех экземплярах, которые:

  1. имеют идентичный текст;
  2. обладают одинаковой силой.

Один экземпляр остается у продавца, другой – передается покупателю. Третий – покупатель оставит в органах ГИБДД.Если сделка совершается в нотариальной конторе, то еще один экземпляр нотариус изготавливает для собственного архива.

Исходя из положений , , существенными условиями ДКП автомобиля будут следующие:

  1. о товаре;
  2. о цене.

Но в самом договоре нужно указать куда больше информации. Потребуется изложить следующие сведения:

  • О сроках передачи транспорта, комплектации, в которой это будет осуществлено.
  • О документах, свидетельствующих о возникновении права собственности на авто у наследника. Такими бумагами будут: ПТС и свидетельство о праве о наследстве.
  • О стоимости транспорта, за которую продавец-наследник готов передать машину покупателю.
  • О сторонах. Если речь идет только о физических лицах, то указываются их паспортные данные. Если покупателем выступает юр. лицо, то нужны номера свидетельств ИНН, ОГРН, устав, приказ о назначении руководителя, доверенность на имя физического лица, которое непосредственно участвует в сделке.
  • О правах, обязанностях и ответственности сторон.
  • Об автомобиле. Выписываются все данные, содержащиеся в ПТС.

В любом гражданско-правовом договоре можно указывать и иные условия, о которых договорились стороны, если это не противоречит действующему законодательству.Если подходить к вопросу теоретически, то акт к ДКП составлять необходимо.

ДКП подтверждает следующее:

  • деньги получены продавцом;
  • транспорт передан покупателю;
  • стороны оговорили все недостатки товара, не имеют претензий друг к другу.

Практика показывает, что всю вышеуказанную информацию можно изложить в договоре купли-продажи ТС. У сотрудников МРЭО вопросов по этому поводу не возникает.Если осуществляется в простой письменной форме, то акт лучше подготовить.

Если сделку оформляет нотариус, то он, в любом случае, сделает несколько экземпляров передаточного акта на авто.Это бумаги, которые свидетельствуют о праве собственности продавца-наследника на машину:

  • Свидетельство о праве на наследство. Бумага подтверждает, что человек оформил все необходимые права на имущество умершего. То есть, может спокойно распоряжаться автомобилем наследодателя.
  • Паспорт транспортного средства. Если человек не обращался в органы ГИБДД. То его данные не будут фигурировать в ПТС. Тем не менее, в документе содержится вся важная информация об автомобиле. Без ПТС совершить сделку довольно сложно.

Все остальное – документы второстепенные. Для оформления сделки и регистрации авто в МРЭО не нужна страховка на умершего.

Можно обойтись без СТС, диагностической карты и прочих бумаг.Таким образом, отчуждение наследственного автомобиля происходит путем оформления ДКП, который может быть подписан продавцом-наследником в том случае, если он получил необходимое свидетельство у нотариуса. Автор статьиВедущий юрист сайта. Стаж – 26 лет. Закончил Московский государственный юридический университет имени О.

Е. Кутафина. Все виды юридической поддержки для физ.лиц, ИП, организаций.Написано статей1899Плохо0Полезно!14

Квартира по наследству: продать без права собственности

13 апреля 20181,1 тыс.

прочитали5 мин.3 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы1,1 тыс.

прочитали до концаЭто 38% от открывших публикацию5 минут — среднее время чтенияПродать квартиру можно только через полгода после смерти владельца. Однако наследникам иногда требуется продать имущество раньше положенного срока, еще до того, как у них появится на него право собственности. И операции с такими квартирами периодически совершаются.

Хотя в будущем подобная сделка может быть оспорена в суде.Право распоряжаться квартирой появляется у наследника в момент открытия наследства – день смерти наследователя. С этого дня наследник получает возможность распоряжаться имуществом – проживать в квартире или сдавать ее в аренду, оплачивать «коммуналку» и так далее.

С этого дня наследник получает возможность распоряжаться имуществом – проживать в квартире или сдавать ее в аренду, оплачивать «коммуналку» и так далее.

Но не продавать! Для отчуждения квартиры необходимо сначала оформить ее в собственность. Для этого наследнику нужно получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса, а потом с этим документом обратиться в Управление Росреестра для регистрации права собственности.Схема оформления унаследованной квартиры в собственность выглядит так:

  1. Выдача свидетельства о праве на наследство;
  2. Регистрация прав собственности на квартиру.
  3. Открытие и принятие наследства;
  4. Передача нотариусу всех необходимых документов;

Получить свидетельство о наследстве можно не раньше, чем через полгода, после смерти наследователя.

Именно такой срок установлен Гражданским кодексом для того, чтобы все претенденты на наследство заявили о своих правах. Получается, что продажа квартиры откладывается на шесть месяцев с момента получения известия о наследстве.

Если только нотариус не выдаст документ досрочно. Теоретически, он может это сделать, если наследник обратится с соответствующим заявлением.Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:При наследовании, как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется.

Достоверность таких данных оценивается нотариусом с учетом конкретных обстоятельств.

На практике это вызывает существенные проблемы. В законодательстве не определены четкие критерии отнесения таких данных к достоверным, поэтому оценку их достоверности осуществляет сам нотариус.Из-за сложности разбора генеалогического древа нотариус вполне может отказать в досрочной выдаче свидетельства. При этом, если потенциальному владельцу квартиры доподлинно известно об отсутствии других претендентов на наследство, наследник может начинать распоряжаться имуществом, которое, фактически, ему еще не принадлежит.

Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»:Право собственности на квартиру, которое переходит в порядке наследования, возникает у наследника с момента открытия наследства. Остальное – вопросы оформления. Если нет других претендентов на это наследство, то вопрос только формальный, дождаться шести месяцев для вступления в наследство, получить свидетельство о праве наследства, чтобы зарегистрировать эту сделку.После того, как через шесть месяцев наследник получит все бумаги на квартиру, продажа унаследованной квартиры (с точки зрения механизма) не будет отличаться от продажи любой другой.
Если нет других претендентов на это наследство, то вопрос только формальный, дождаться шести месяцев для вступления в наследство, получить свидетельство о праве наследства, чтобы зарегистрировать эту сделку.После того, как через шесть месяцев наследник получит все бумаги на квартиру, продажа унаследованной квартиры (с точки зрения механизма) не будет отличаться от продажи любой другой. Но пока право собственности не оформлено, сделку по продаже официально не провести (у продавца и покупателя нет необходимых документов для подачи в Росреестр).

Впрочем, эти шесть месяцев продавец может потратить на поиск покупателя и договориться с ним о деталях будущей сделки. Более того, эксперты рекомендуют продавцу письменно закрепить полученную договоренность и даже взять с покупателя аванс.Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»:Можно заключить договор о намерениях, где стоит прописать, что в определенные сроки после вступления в право собственности, продавец обязуется продать квартиру. В таком случае в договоре можно закрепить только намерение.

Эту договоренность я бы советовала закрепить финансово. Как показывает практика, от договоренностей, которые не скреплены финансово, очень легко уйти. При составлении документа нужно хорошо продумать те пункты договора, в которых речь идет об ответственности и что будет, если одна из сторон откажется от выполнения обязательств.Правда, существует ли способ документально закрепить договоренность с покупателем так, чтобы ее легитимность не могла быть оспорена в будущем, большой вопрос.Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:Теоретически можно заключить предварительный договор.
При составлении документа нужно хорошо продумать те пункты договора, в которых речь идет об ответственности и что будет, если одна из сторон откажется от выполнения обязательств.Правда, существует ли способ документально закрепить договоренность с покупателем так, чтобы ее легитимность не могла быть оспорена в будущем, большой вопрос.Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:Теоретически можно заключить предварительный договор.

Однако до получения свидетельства о праве на наследство и оформления права собственности наследник пока еще не имеет права распоряжаться имуществом.

Поэтому заключение подобного предварительного договора, на мой взгляд, может быть оспорено.Для покупателя самым рискованным периодом для заключения сделки купли-продажи унаследованной квартиры являются именно первые шесть месяцев. В этот период квартира официально еще не оформлена в собственность продавца, а у остальных родственников есть законное право заявить о своих правах на долю наследства. Даже если оставлено завещание, круг наследников может оказаться шире, чем кажется на первый взгляд.

Обычно «неучтенными» остаются внебрачные дети, родственники с малой долей или те, кто имеет право на обязательную долю в наследстве.Так, обязательную долю в наследстве имеют:

  1. несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные)
  2. нетрудоспособные иждивенцы (лица, которые не менее одного года до смерти наследодателя находились на его полном материальном обеспечении или получали от него материальную помощь, размер которой можно оценить как основной источник дохода этого лица)
  3. его нетрудоспособный супруг и родители (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет, инвалиды 3, 2, 1 степени (I, II, III групп);
  4. несовершеннолетние или нетрудоспособные дети завещателя (в том числе усыновленные);

Участники рынка рекомендуют покупателю проследить, чтобы в предварительном договоре купли-продажи было четко сказано о том, что продавец обязуется оформить права на квартиру и после этого продать объект, а при возможном появлении других наследников – вернуть денег и выплатить неустойкуОтметим, что даже после того, как наследник вступил в права собственности, сделка с унаследованной квартирой профессионалами классифицируется как рискованная, поскольку нет официально установленного срока, по истечении которого унаследованную квартиру покупать безопасно.

Через шесть месяцев на наследство не смогут претендовать только те родственники, которые знали о смерти наследодателя. А тот, кто был не в курсе происходящего, сможет восстановить право претендовать на наследство.

Правда, уже только по решению суда.Аналогичная ситуация с несовершеннолетними наследниками. Если, к примеру, при распределении наследства были нарушены права детей (допустим, не учли интересы внебрачного ребенка), то для них устанавливается срок в шесть месяцев для обращения к нотариусу с момента достижения совершеннолетия.Татьяна Сафарова, адвокат АН «ЛиКом»:Ситуации бывали разные, иногда при молчаливом согласии всех родственников, один наследник оформлял на себя квартиру и продавал ее, а остальные не претендовали. А через некоторое время обделенные наследники в судебном порядке восстанавливали свои наследственные права и истребовали имущество в своей части от наследников, оформивших свои наследственные права.

В большинстве случаев, которые были в моей практике, удавалось решить спор между наследниками миром за счет денежных компенсаций стоимости наследственной доли.Существует несколько способов минимизации рисков оспаривание сделки. Наиболее эффективный – страхование. Участники рынка рекомендуют страховать на три года риск утраты права собственности.

Титульное страхование защищает права покупателя от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения объекта.

В случае наступления страхового случая, покупатель получит сумму, указанную в договоре купли-продажи. Стоимость страховки варьируется в пределах 0,3%-1% от суммы договора купли-продажи в зависимости от «истории» квартиры. Страховая компания даже может отказать покупателю в страховке, если риски кажутся чрезмерными.Есть еще один метод.

Покупатель может предложить продавцу написать заявление о том, что все споры, которые могут в будущем возникнуть с другими наследниками, продавец обязуется урегулировать самостоятельно.

Однако эта форма «подстилания соломки» у некоторых экспертов вызывает скепсис.Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»:Вариантов много, некоторые прописывают в договоре купли продажи, что в случае возникновения судебного решения, продавец обязуется вернуть такие-то деньги в определенные сроки.
Однако эта форма «подстилания соломки» у некоторых экспертов вызывает скепсис.Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»:Вариантов много, некоторые прописывают в договоре купли продажи, что в случае возникновения судебного решения, продавец обязуется вернуть такие-то деньги в определенные сроки.

Как показывает практика, все эти бумаги пишутся только для морального успокоения покупателя. Никакой практической пользы это не приносит. Продавец может от своего имени дать такое обязательство, а если возникнут претензии со стороны третьих лиц, то продавец не может гарантировать, что эти наследники не будут оспаривать сделку продажи.

Такого рода дела решаются в судебном порядке. Какое решение примет в суд, прогнозировать сложно.Для покупателя недавно унаследованной квартиры может быть еще одно неприятное обстоятельство. Если квартира продается в первые три года после оформления в собственность, продавец обязан выплатить 13% налог с продажи.

Обычно в таких случаях продавец настаивает на занижении стоимости квартиры в договоре до 1 млн рублей, чтобы уклониться от выплаты налога.

Для покупателя это – двойной риск. Если потом появятся «неучтенные» наследники, и сделка будет оспорена, не исключено, что суд обяжет продавца вернуть только сумму, указанную в договоре. К тому же, заниженная цена в договоре может в будущем помешать покупателю получить полное возмещение от страховой.
К тому же, заниженная цена в договоре может в будущем помешать покупателю получить полное возмещение от страховой.

При титульном страховании сумма компенсации рассчитывается исходя из суммы договора купли-продажи.

И покупатель рискует получить обратно вдвое или трое меньшую сумму, чем он на самом деле отдал за квартиру.Обычно покупатели задумываются о покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, не из-за денег, а, скорее, из-за симпатии к самому объекту.

Повышенные риски покупки унаследованной квартиры обычно никак не отражаются на цене. По словам риэлторов, заниженная стоимость квартиры как раз свидетельствует о наличии каких-либо проблем. Но если подходить к таким сделкам с точки зрения степени рисков, то она может быть разной.

Стоит ли объект усилий и страхов, покупателю предстоит решить самостоятельно.

Как избежать рисков при покупке наследственной квартиры?

При покупке квартиры важно обращать внимание на основание, по которому у продавца возникло . Если продавец получил квартиру по наследству, то существуют риски оспаривания сделки в будущем и потери купленного жилья без компенсации потраченных средств.

Избежать таких рисков поможет тщательная проверка жилья на . Покупка наследственной квартиры влечет следующие риски:

  1. оспаривание сделки из-за кабальных условий сделки для ;
  2. появление претензий на жилплощадь третьих лиц после заключения сделки;
  3. появление наследодателя, объявленного умершим по суду.
  4. признание продавца невменяемым или недостойным наследником;

Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти собственника, но он может быть продлен еще на полгода, если объявившиеся наследники не обратились к нотариусу по уважительной причине, при этом уже заключенные сделки с квартирой могут быть отменены судом в пользу новых наследников (). Если после совершения сделки вскроются факты, позволяющие считать продавца недостойным наследником (например, умышленное причинение тяжкого вреда наследодателю при жизни), то другие наследники смогут оспорить свою долю и отменить все заключенные с такой долей сделки.

Кроме того, если продающий квартиру наследник состоит на учете в психоневрологическом диспансере или продажа квартиры поставила наследника в заведомо невыгодное положение, родственники могут оспорить сделку в судебном порядке.

Важно уточнить, как возникло право на наследство – на основании смерти наследодателя или объявления его умершим по решению суда ввиду отсутствия более пяти лет, так как внезапное появление живого наследодателя может привести к оспариванию всех сделок с его недвижимостью, если будет доказана осведомленность покупателей о нахождении наследодателя в живых ().

Алгоритм покупки квартиры у наследника включает следующие шаги:

  • Оформление сделки в Росреестре.
  • Проверка возможных обременений.
  • Запрос у продавца всех на квартиру.
  • Составление с учетом полученной информации.

Безопасное приобретение наследственной квартиры начинается с проверки всех документов продавца. В первую очередь проверяется количество собственников жилья. Если владельцев несколько, они должны участвовать в отчуждении квартиры от имени продающей стороны или представить нотариально заверенные согласия на продажу квартиры.

Важно обратить внимание на дату возникновения права – если оно оформлено ранее, чем через год после смерти наследодателя, покупку лучше отложить, чтобы избежать внезапного появления других наследников.

Убедившись в наличии , нужно потребовать справку из миграционной службы о прописанных в квартире лицах и потребовать их выписки до подписания договора. Чтобы обезопасить сделку от оспаривания другими , следует запросить у продавца справку о составе семьи из ЗАГСа, а также выяснить, как возникло наследственное право у продавца:

  1. из-за отказа других наследников от своей в квартире;
  2. на основании завещания;
  3. по факту отсутствия других наследников.
  4. на основании решения суда;

Если квартира была получена после судебной тяжбы с другими наследниками, следует отложить сделку минимум на полгода, так как проигравшие суд наследники могут обжаловать решение.

Завещание также может быть оспорено наследниками, если нарушилось их право на обязательную долю в наследстве ().

Избежать оспаривания сделки из-за невменяемости или недееспособности продавца можно путем запроса справки из психоневрологического диспансера.

Хорошим вариантом страховки будет знакомство с родственниками продавца и выяснение причин продажи жилья. Дополнительной мерой будет запрос у нотариуса, оформившего наследство, сведений о деталях наследственного дела: количестве претендентов, разногласиях между наследниками и т.д.

Важно учесть, что для такого запроса потребуется письменное разрешение продавца.

Отказ выдавать такое разрешение может быть свидетельством наличия действующих , поэтому от покупки в таком случае лучше отказаться.

Если наследник состоит в браке, важно получить письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

Договор купли-продажи квартиры, полученной по наследству, должен включать следующие обязательные разделы:

  1. сведения о сторонах – ФИО, данные паспорта и адрес проживания;
  2. данные об обременениях;
  3. ответственность сторон за нарушение условий договора;
  4. права и обязанности сторон;
  5. предмет сделки;
  6. порядок решения споров.
  7. цена покупки и способ расчета;
  8. сведения о квартире;

Образец договора можно скачать .

Предметом сделки является передача прав владения квартирой от продавца к покупателю за плату. В разделе описания квартиры нужно указать площади, и почтовый адрес, а также дату и источник возникновения собственности – право на наследство.

Если в квартире есть прописанные лица, нужно указать в договоре их пофамильный перечень. Также в разделе описания обременений нужно включить пункт, в котором продавец подтверждает отсутствие каких-либо претензий на жилплощадь со стороны третьих лиц – данный пункт заверяется в тексте подписью продавца с расшифровкой. К обязанностям покупателя относятся перечисление продавцу суммы покупки и принятие недвижимости.

К обязанностям продавца следует отнести:

  1. предоставление покупателю полной и достоверной информации обо всех имеющихся обременениях на жилплощадь.
  2. участие в регистрации сделки;
  3. передачу продавцу квартиры с ключами и ;

В отдельном пункте следует наделить покупателя правом расторжения сделки в случае появления других наследников, имеющих претензии на квартиру. В разделе «Ответственность сторон» нужно обязать продавца возмещать полную и неустойку в размере 5-10 % от такой суммы при расторжении сделки из-за вскрывшихся обременений. Ввиду наличия дополнительных рисков при покупке квартиры у наследника рекомендуется в качестве способа расчета по договору указывать или , чтобы избежать потери денег до регистрации права в Росреестре.

Снизить возможные риски также поможет нотариальное удостоверение сделки – нотариус поможет составить договор с учетом требований гражданского законодательства, а также проверит квартиру на возможные обременения по электронным базам данных без визита в Росреестр. Приобретение квартиры у лица, получившего такую квартиру по наследству, является высокорисковым вложением средств.